Покупая в первый раз квартиру, вы можете попасть в ловушки продавцов и по своей неопытности потерять сотни тысяч рублей. Чтобы этого не произошло, нужно внимательно выбирать застройщиков. У покупателей недвижимости возникает масса вопросов, на которые они хотят получить ответы.
Элементарная проверка застройщика
При выборе застройщика для покупки квартиры в новостройке нужно обращать внимание на все детали. Начинать нужно с того, чтобы проверить самого застройщика и новостройку. Обязательно нужно проверить все документы, потому что это серьёзный вопрос. У каждой уважающей себя строительной компании всегда есть сайт, на котором расположено предложение по квартирам, а также указывается проектировка помещений и постройки, которые ведутся в данный момент.
Взглянув на сайт, можно уже заниматься отслеживанием добросовестных застройщиков. На сайте должны быть предоставлены документы о компании и об объекте, который строится. Должны находиться фотографии либо трансляция веб-камеры. У каждой строительной компании должны быть учредительные документы. В перечень документов входит свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учёт, устав компании, выписка из ЕГРЮЛ.
Имея эти данные, можно сверить их с информацией в налоговой службе. Сделайте запрос о регистрации застройщика. Полученные данные сравните с фактическими. Если вы обнаружите различия, вы можете спросить у застройщика, на основании чего возникли эти несовпадения.
Разрешение на строительство
Документы, которые предоставляет вам застройщик, должны быть в безукоризненном состоянии. Чтобы начать строить новый объект, застройщик должен получить разрешение на строительство. Также он должен иметь проектную декларацию. На сайте она может быть указана как «разрешительная документация».
Разрешение на постройку дома застройщик должен получить в мэрии или администрации района. Без такого разрешения строить дом запрещено. Государство также осуществляет контроль застройщиков, чтобы граждане, желающие купить квартиру в новостройке, не купили себе квартиру в несуществующем доме. В документах, разрешающих застройку, должно быть указано название застройщика и дата выдачи разрешения. Начиная с этой даты он имеет право строить дом. Также на документе должны стоять подпись и печать чиновника, который выдал разрешение.
Проектная декларация составляется застройщиком, заверяется подписью и печатью директора. В этой декларации указываются финансовые риски, описание новостройки и сроки строительства. В декларации указывается информация об адресе новостройки, а также приводятся контакты застройщика. Также перечисляются объекты, которые он построил за последние три года. В декларации указывается прибыль компании за текущий год.
Финансирование строительства
у застройщика должны быть средства, чтобы построить многоквартирный дом. В регионах средняя стоимость строительства дома составляет несколько сотен миллионов рублей, в Москве это может стоить 2-3 миллиарда. Таких денег у застройщика может не оказаться, поэтому ему придётся привлекать финансирование. Источником получения денег могут быть покупатели и банки. Первые деньги застройщик получает на этапе котлована, когда он предлагает купить квартиры ещё до постройки дома. Обычно спрос на такие квартиры очень высокий из-за низких цен.
Иногда застройщику удаётся договориться с банком о проектном финансировании. В такой ситуации банк даёт ссуду застройщику, а застройщик рассчитывается деньгами, полученными от продажи квартир от своих покупателей. Для тех, кто сомневается, на каком этапе покупать квартиру, безопаснее всего будет купить квартиру, когда застройщик получил проектное финансирование надёжного банка.
В банке работают отличные специалисты, которые уже проанализировали все риски, а у застройщика уже есть на руках деньги, и он сможет закончить строительство в срок. Поэтому не стоит рисковать и покупать квартиру на этапе котлована. Если застройщик взял деньги в кредит у банка, на сайте будет написано что-то типа «строительство за счёт заёмных банковских средств».
Сроки строительства объекта
Скорость строительства дома зависит от технологий, которые применяются при постройке:
- Очень быстро возводятся панельные дома, потому что их собирают как конструктор из готовых плит. На постройку такого дома уходит меньше года.
- На постройку монолитно-каркасного дома уйдёт до двух лет.
- Дольше всего возводятся кирпичные дома, потому что стены выкладываются из кирпичей. В среднем, на постройку такого дома уходит два с половиной года.
Также скорость застройки зависит от климата. Нужно, чтобы цемент, связующий стройматериалы, хорошо застывал. Например, в Сибири дома строятся дольше, потому что в мороз нельзя заливать котлован.
Обязательно обращайте внимание на сроки постройки в проектной декларации. Разумный и грамотный застройщик всегда берёт срок больше на один год на случай форс-мажора. Получается, что дом может строиться не менее полутора лет и не более четырех лет. Если вы видите подобные сроки, вам попался адекватный застройщик, который знает, что делает. Поэтому риск купить плохое жильё минимизируется.
Серьёзные застройщики всегда стараются порадовать своих клиентов такой информацией, которая убедит их, что всё идёт по плану. Многие выкладывают фотоотчёты, некоторые устанавливают веб-камеры, чтобы каждый покупатель квартиры мог отслеживать, как проходит процесс постройки дома. В некоторых строительных компаниях даже есть такая должность: отвечать за наполнение сайта свежей информацией, вести онлайн-трансляцию стройки дома. Это своеобразная функция контроля за процессом.
Запросите у застройщика документы
Если вы дистанционно изучали информацию о компании, можно договориться о встрече в офисе. Сообщите о своем желании ознакомиться с оригиналами учредительных документов, договором страхования на новую стройку и образцом договора долевого участия в строительстве. Если у вас на руках есть копии учредительных документов, в самый раз сравнить их с оригиналами. Обязательно проверьте учредительные документы в налоговой инспекции.
Договор долевого участия
На основании этого договора покупают квартиры в новостройках. Конечно, он не обеспечивает стопроцентную безопасность сделки, но помогает защитить от серых схем покупки. Копию такого договора можно попросить взять с собой на изучение. Договор долевого участия заключается между покупателем и застройщиком. В нём указывается площадь квартиры, которую вы будете покупать, и в какой срок вам она должна быть передана застройщиком.
В этом договоре обязательно есть адрес дома, кадастровый номер участка, этаж, где расположена квартира, и может быть её предварительный номер. Также должны быть указаны параметры высоты потолков, общая площадь, окончательная сдача новостройки. Этот договор может защитить вас от расхождений между обещанием и фактом. Подписывая договор с клиентом, застройщик обязан передать такую квартиру по окончанию строительства, как указано в договоре.
Заключение договора защищает от превышения сроков строительства. Застройщик может немного переносить срок сдачи дома, но должен согласовать это со всеми дольщиками. Если вы не желаете подписывать дополнительное соглашение о перенесении сроков, вы не обязаны это делать. В таком случае застройщик обязан вам выплачивать неустойку. За каждый день просрочки неустойка составляет 1/150 ставки рефинансирования.
Договор долевого участия также может обеспечить качество застройки. В документе указывается срок, в который застройщик гарантирует высокое качество объекта и самой квартиры. Например, застройщик отвечает в течение 5 лет за внешние конструкции и 3 года — за функциональность внутреннего оборудования. В гарантийный период застройщик за свой счёт должен устранять все неполадки либо восполнять компенсацию в денежном виде.
Важно! Заключая договор долевого участия, вы можете обезопасить себя от просрочки сдачи объекта и от ошибок застройщиков. Перед тем как подписывать договор долевого участия, проконсультируйтесь с юристом. Все пункты, которые вас не устраивают, измените в сделке. В покупке квартиры заинтересованы оба: застройщик и покупатель. Поэтому у вас есть общая цель — договориться о выгодных условиях.
Страхование новостройки
Страхование строительства защитит вас от различных непредвиденных обстоятельств. Например, от заморозки стройки или банкротства.
Обязательно возьмите себе копию договора страхования застройщика и изучите дома. Проверьте, чтобы страховая компания обязательно находилась в списке страховщиков Центробанка. В противном случае, застройщик не имеет права заключать с вами договор. Можно найти интересную информацию о банкротстве, а также почитать отзывы других покупателей.
Застройщик — не банкрот?
Состояние дел застройщика можно проверить в картотеке дел Арбитражного суда. Там вы сможете узнать, не было ли предъявлено застройщику каких-либо требований и претензий. Если компания является потенциальным банкротом, выбирайте другую.
Отзывы в сети
Отзывы в интернете бывают очень даже правдивыми. Посетите несколько сервисов с отзывами и найдите информацию о застройщике. Здесь нужно делать скидку на то, что хорошие отзывы могут размещать сами строительные компании, а плохие отзывы могут давать их конкуренты. Поэтому относитесь к такой информации взвешенно. Посмотрите готовые дома застройщика, если компания работает на рынке не первый год. Вы можете просто пойти и посетить все дома, которые уже сданы.
На что обратить внимание при осмотре квартир
Похлопайте входными дверями, проверьте отделку и благоустройство. Осмотрите стены и потолок возле выхода на крышу. Они не должны быть сырыми, с подтёками. Поинтересуйтесь у жильцов, как часто не работает лифт. Если, например, дом был сдан год назад, а лифт всё ещё не работает, это плохой знак.
Поинтересуйтесь о том, ТСЖ в доме или управляющая компания. Попытайтесь почувствовать, как это — жить в таком доме. Спросите мнение жильцов об этом застройщике. Сделайте выводы, нужно ли покупать квартиру в этой компании или поискать другую.
Загрузка...