Зачастую владелец недвижимости не имеет возможности присутствовать при заключении договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на квартиру. В этих случаях в его интересах может выступать законный представитель, как родственник, юрист, так и иное лицо. Для этого ему необходимо выдать доверенность. Как составляется документ, какие требования к нему предъявляются, подробно в материале.
Можно ли по доверенности
Законодательством решено оформление сделок по распоряжению объектами недвижимости по нотариально заверенной доверенности. Такие условия предусмотрены ст.182, 185 ГК РФ. Реестр действительных документов можно сверить на сайте: http://reestr-dover.ru/.
В доверенности обязательно прописывается, какими полномочиями обладает представитель. Для регистрации права требуется указание:
- подписание заявления в Росреестре;
- присутствие при осуществлении полномочий сотрудником госучреждения;
- получение выписки ЕГРН;
- при необходимости в случае оформления генеральной доверенности – на проведение расчетов или получение средств, вырученных от реализации недвижимости, включать это полномочие в текст документа необязательно.
Важно: При подаче документов следует предоставить сотруднику оригинал доверенности с копией, последняя из которых заверяется. Оригинал может помещаться в регистрационное дело, забрать его обратно следует вместе с выпиской о завершении регистрации. При отсутствии такой бумаги в оригинале возможно получение отказа в оформлении собственности.
Читайте также статью ⇒ Образец договора купли-продажи с рассрочкой платежа.
Содержание доверенности
В текст документа обязательно включаются следующие реквизиты:
| Наименование | «Доверенность» |
| Дата, место составления | Обязательно, также отражаются в заверительной печати нотариуса |
| ФИО доверителя, его паспортные данные полностью | ФИО полномочного лица, серия и номер его паспорта |
| Формулировка | «доверяет», «уполномачивает», содержание – присутствовать при регистрации сделки купли-продажи в Росреестре, подписание заявления на переход права, получение денежных средств в счет реализации имущества и др. |
| Срок действия договора | При отсутствии указания в тексте принимается равным 1 году. Для генеральной доверенности возможна выдача на 3 года при прямом определении периода в документе. |
| Кадастровый номер, точный адрес | В отношении продаваемого объекта недвижимости или нескольких квартир |
| Подпись доверителя | Образец подписи уполномоченного лица на присутствие при совершении сделки необязателен |
| Печать нотариуса | Проставляется на тексте в синем цвете, при доверенности в несколько листов, они сшиваются и также заверяются. |
Мнение эксперта
Если для оформления продажи недвижимости требуется установление права в связи с утерей правоустанавливающих бумаг или по причине отказа в проведении приватизации, спора между наследниками о распределении долей, то в доверенности прописывается полномочия судебного представителя – на участие в судебных заседаниях, подписания иска и ходатайств, обжалования акта в апелляционной и кассационной инстанции, получения судебного постановления и др.
Владимиров Н.Р., юрист по жилищным делам
Документы для регистрации
Для оформления собственности на покупателя представитель обращается в территориальный орган Росреестра, где находится квартира. Требуется предоставить следующий пакет документов:
| Доверенность | Нужно нотариальное оформление, заверяет любой нотариус без привязки к месту нахождения имущества или адресу проживания собственника, юриста |
| Правоустанавливающий документ | Основание, по которому объект принадлежит продавцу – договор приватизации с администрацией, купли-продажи от прежнего владельца, мены или пожизненной ренты, свидетельство о собственности, распоряжение госоргана о выделении жилплощади для служащих и др. |
| Выписка или свидетельство ЕГРН | Предоставляется при завершении процедуры регистрации перехода собственности на недвижимость в органах Росреестра |
| Удостоверение личности | В заверенной нотариально копии собственника квартиры, в оригинале представителя по доверенности |
| Технический паспорт | Составляется при осмотре планировки сотрудниками БТИ, указывается общая и жилая площадь, при реконструкции помещений – требуется комплект документов об узаконивании переустройства, в том числе заключения санэпидемнадзора и др. Такие бумаги предоставляются необязательно, исключительно при возникновении у сотрудника Росреестра вопросов по поводу изменения размера площадей, назначения имущества, санкционированности перепланировки и др. |
Мнение эксперта
Оформить сделку продажи недвижимости и зарегистрировать право сегодня можно в специализированных центрах – МФЦ. Их функции заключаются в оказании посреднических услуг правового и административного характера. Подать комплект документов удобнее в связи с широкой сетью пунктов – найти их можно практически в любом ранее населенных пунктов.
Романов И.П., юрист
Кто заверяет документ
Помимо нотариусов заверить доверенность вправе следующие уполномоченные лица или органы:
| Консульские учреждения Посольства России за рубежом | При нахождении доверителя за рубежом без возможности выехать в Россию для обращения в нотариальную контору |
| Капитан корабля | При нахождении в длительном плавании по службе |
| Начальник военной части | При воинской обязанности или по контракту |
| Руководитель социальной службы | При нахождении доверителя в доме престарелых или других органах социальной системы |
| Главврач | В отношении больных на стационарном лечении, если они не признаны недееспособными в установленном законом порядке. |
Представитель
Для осуществления полномочий на основании доверенности гражданин должен обладать характеристиками:
- достижение возраста 18 лет;
- полная дееспособность, отсутствие заключений медицинского характера и решений суда о признании его ограниченным или полностью невозможность осуществления им правовых действий -в таком случае совершенные им сделки будут признаны ничтожными, не повлекут юридических последствий для сторон;
- гражданство России – желательно, но не всегда обязательно для исполнения полномочий доверенным лицом;
- специальное юридическое образование также не требуется, как и доказательство наличия семейных отношений с доверителем.
Особенности
В отношении определенных видов имущества возможны нюансы, как:
- действие режима совместного имущества – при заключении официального брака, для реализации недвижимости потребуется брачный договор о распределении долей и установлении личного имущества или согласие от супруги/а;
- если в квартире проживают дети, то реализовать такую квартиру будет невозможно до момента, пока они не будут выписаны с согласия органа опеки и попечительства и зарегистрированы на другой жилой площади;
- если продается доля в квартире потребуется письменное согласие других владельцев части собственности с удостоверением ими отказа от приобретения недвижимости.
Госпошлина
Оплата государственного сбора производится до момента подачи заявления о переходе права собственности. Деньги вносятся через кассы Сбербанка или иные финансовые учреждения. Квитанция выписывается на имя продавца или в доверенности должно быть указано такое полномочие на представителя.
Полномочия
В официальном распоряжении на проведении сделки, заверенном нотариусом, содержится указание на возможности:
- вносить задаток или аванс;
- подписание договора купли-продажи, урегулирования условий заключения сделки, составление дополнительных соглашений при изменении обстоятельств;
- внесение изменений в ЕГРН в случае, к примеру, смены ФИО владельца недвижимости;
- снимать обременения в виде ареста или залога до оформления продажи имущества, подавать соответствующее заявление в Росреестр;
- подавать заявления о возобновлении или приостановлении регистрационных действий с квартирой;
- присутствовать при выдаче заверенного договора купли-продажи в оригинале в уполномоченном государственном учреждении;
- на руки получить уведомление о приостановлении или отказе в проведении регистрации перехода права по определенным основаниям, обжаловать такие акты в вышестоящие органы или в суд, направлять ходатайства;
- отзывать документы до завершения процедуры перехода права, к примеру, в связи с невыплатой средств покупателем в назначенный срок;
- контролировать перечисление средств на счет или получать деньги в наличной форме;
- присутствовать в нотариальной конторе по поводу удостоверения полномочий продавца недвижимости, при составлении необходимых документов;
- подписывать акт приема-передачи недвижимости;
- оформлять справки в ЖЭУ, ЖЭК или иных управляющих компаниях по вопросу отсутствия задолженности по коммунальным услугам, выписки несовершеннолетних детей на момент проведения сделки, внесения записи в домовую книгу и др.
Пример из практики
Иванов Н.А. находился в длительной командировке за рубежом. В этот момент было открыто наследство. В составе наследственной массы находилась 2-комнатная квартира. Он через представителя подал заявления о принятии имущества, однако через 6 месяцев, когда было выдано свидетельство о наследстве, объявились другие претенденты на долю в имуществе. Поскольку он не смог выехать на родину для оформления документов, то ему пришлось обратиться в консульство России в зарубежной стране пребывания для выдачи доверенности на ведение судебного процесса по делу о наследстве в отношении недвижимости и на регистрацию перехода собственности в суде. Профессиональный юрист – представитель по доверенности – присутствовал при разрешении вопроса о распределении долей на недвижимость и подал заявление в Росреестр о регистрации права на основании свидетельства о наследстве. Выписка ЕГРН была отправлена почтой для подтверждения права вместе с судебным решением в пользу истца в страну пребывания владельца имущества.
Читайте также статью ⇒ Договор купли-продажи дебиторской задолженности в 2024 году.
Ошибки
Невозможно выдать доверенность на продажу квартиры, на которую не установлена собственность в законном порядке и данные об объекте не включены в госреестр недвижимости. К примеру, это может касаться жилья, полученного по договору социального найма, если проведена приватизация, но договор с администрацией не прошел регистрацию в Росреестре. Тоже самое касается договора долевого участия в строительстве, нотариально заверенного свидетельства о наследстве и др. Полученные на основании правоустанавливающих документов права сначала должны быть зарегистрированы в ЕГРН.
Вопрос-ответ
Я нахожусь на службе в военной части. Возникла срочная необходимость в продаже квартиры, где сейчас проживает моя супруга с детьми. Могу ли я оформить доверенность, не выезжая в город, где находится недвижимость. Наша часть расположена в отдаленном районе Крайнего Севера? – для вас нет необходимости выезжать к месту, где территориально находится квартира для оформления сделки. Достаточно обратиться к начальнику части, который заверит доверенность на право продажи имущества вашими родственниками или юристом, иному лицу, кому вы доверяете проведение сделки.
Загрузка...