Договор субаренды нежилого помещения: образец, основные положения

Сегодня субаренда и аренда – это распространенное явление. Подобные документы заключается на постоянной основе между субъектами предпринимательской деятельности. Но вот многие люди, которые только что решили оформлять субаренду, не вникают во все тонкости и нюансы изначально. Затем это выливается в большие проблемы на практики. Чтобы не попасть впросак, необходимо изучить условия договора и знать моменты, которые могут стать опасными для каждой из сторон. Об этом подробно в этой статье. 

Что такое субаренда нежилого помещения

Термин «аренда» знаком многим, а вот что касается «субаренды», то это слово у многих вызывает трудности. Есть четкое определение. Субаренда – это переуступка аренды третьему лицу с согласия собственника нежилого помещения. То есть, человек арендует участок, а затем отдает их в аренду другим людям  по частям. 

Обратите внимание! Главный нюанс – арендатор вправе сдать под аренду только часть занимаемых площадей, распределив их среди несколько предпринимателей. 

Подобный вариант перепродажи нежилых помещений используют предприниматели, которые берут у собственника довольно большое помещение по фиксированной стоимости.

Законодательная основа 

Открытый источник

Нормы и правила субаренды регулирует Гражданский кодекс РФ статья №615. В ней говорится о том, что арендатор недвижимого имущества имеет право:

1. Отдать имущество в пользу физического или юридического лица безвозмездно. 
2. Сдавать полностью или частично субаренду. 
3. Передать права аренды нежилого помещения в пользу другого человека. 

Правда, желания одного лишь физического или юридического лица, обладающего правом на аренду нежилого помещения, недостаточно. 2 стороны в обязательном порядке должны обговорить условия сдачи и подтвердить их на бумаге. При отсутствии подтверждающих документов сделка не будет действительна. 

Если собственником нежилого помещения являются муниципальные органы власти, то потребуется сначала получить письменное согласие у администрации. Если документ будет отсутствовать, а проверка нагрянет, это повлечет за собой штрафные санкции.  

Особенности сделки  

Договор субаренды имеет ряд особенностей. В том числе следует учитывать следующие моменты: 

1. Если договор аренды был признан недействительным, либо прекращен по каким-либо причинам, то автоматически свое действие прекращает и субаренда. 
2. Уведомлять арендатора о досрочном прекращении следует не позднее, чем за 30 дней. 
3. Необходимо своевременно вносить плату по договору, иначе он может быть расторгнут в одностороннем порядке. 
4. Субарендатор обязан устранять все аварийные ситуации, а также компенсировать ущерб, если помещение было повреждено по причине его неправомерных или случайных действий. 
5. Все правоотношения, прописанные в субаренде, регулируются правилами договора аренды. Иные варианты могут быть предусмотрены законодательством. 

Это основные особенности договора субаренды, которым необходимо следовать. При желании стороны могут предусмотреть дополнительные соглашения.  

Форма договора субаренды 

Договор субаренды, как и аренды, должен быть заключен в письменной форме в виде документа. При этом представлен он должен минимум в 2 экземплярах, так как каждой стороне достается минимум  один документ. 

Как составлять договор субаренды 

Договор между двумя и более лицами на субаренду должен быть строго зафиксирован в бумажном виде. Все основные положения действующих сторон должны быть строго прописаны по пунктам, так как это устанавливает правила для всех действующих лиц. 

Обратите внимание! Специалисты настоятельно рекомендуют изначально устно обговорить все моменты, чтобы в дальнейшем на основе обговоренных моментов составить договор. 

Договор субаренды в обязательном порядке должен содержать следующие моменты:

1. Дата и место составления. 
2. Право и обязанности каждой стороны. 
3. Точные и максимально полные данные об объекте, который участвует в договоре. Чем он полнее будет составлен, тем удобнее двум сторонам будет решать конфликтные моменты. В обязательном порядке прописывается почтовый индекс, общая площадь помещения, а также все иные понятия, которые смогут инфицировать его среди других. 
4. Наименование каждой из сторон.  
5. Полные юридические данные каждой стороны. 
6. Стоимость оплаты, условия заключения сделки , форма платежа. 
7. Подписи. 

В качестве приложения к договору может быть:

• Передаточный акт нежилого помещения;
• Размер выплат в случае несвоевременного расторжения договора;
• Обязательства по содержанию помещения, которые должен выполнять одна из сторон;
• Согласие собственника на переустройство прав аренды. 

Также необходимо уточнить моменты по срокам договора субаренды: 

• Если договор составляется сроком больше, чем на 12 месяцев, то он подлежит аккредитации в государственных органах. В этом случае необходимо составить документ в 3 экземплярах, один из которых отправляется в регистрирующее учреждение; 
• Договор не будет автоматически продлеваться после истечения срока. В обязательном порядке требуется его перезаключение. 

Что нужно предусмотреть в договоре

Многие допускают одну и ту же ошибку в заключение договора – это недостаточно обговоренный объект, который сдается в использование. 

Обратите внимание! В обязательном порядке арендатор платит налог на основании получаемого дохода. Данный факт необходимо учитывать при обсуждении ежемесячной платы. 

Также важно предусмотреть тот момент, что перед заключением договора и после подписания всех документов арендатор сообщает субарендатору обо всех обязанностях, которые ему предстоит выполнять. Предупреждают, что в случае несоблюдения условий, на субарендатора будут возложены административные и штрафные меры. Желательно также подключить третью сторону для обсуждения всех условий – владельца нежилого комплекса. Его мнение необходимо учитывать. 

Обязанности сторон 

У каждой из двух сторон, заключающих договор, есть свои права и обязанности. При составлении договора они в обязательном порядке должны быть учтены. Рассмотрим нюансы каждой стороны подробнее. 

Арендатор 

Это физическое или юридическое лицо, которое предоставляет нежилое помещение в том состоянии, которое пригодно для эксплуатации. 

Обратите внимание! Следует учитывать нюансы при сдаче площади. Если арендатор предоставляет право юридическому или физическому лицу пользоваться средствами коммуникации, такими как вода, канализация, электричество, то эти нюансы прописываются в договоре. 

Арендатор в свою очередь, предоставляя помещение, обязан ознакомить субарендатора с той территорией, которая сдается ему в использование. Также ему необходимо указать на внутренней распорядок, действующий на территории нежилого участка, путями эвакуации. 

К правам данной стороны относят следующие положения:

• Установить режим работы сдаваемых нежилых участков в выходные и праздничные дни; 
• Проводить капитальный и профилактический ремонт, предупредив пользователя нежилого помещения не менее, чем за 30 дней; 
• Получать документы, согласованные в договоре, при первом требовании;
• Проводить проверки соблюдения условий соглашения, которые предусмотрены в рабочие часы. 

Субарендатор 

Это лицо, которое берет в использование помещение, предоставляемое арендатором. Когда физическому или юридическому лицу передается собственность в использование, он должен следовать ряду правил. Все они представлены ниже:

• Использовать выдаваемые площади только для тех целей, которые установлены в договоре;
• Следовать правилам использования помещения, которые прописаны в договоре;
• Соблюдать технические и пожарные нормы;
• Своевременно вносить плату за аренду на тех условиях, которые прописаны в договоре;
• Уведомить арендатора о долгосрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней. 

При желании двух сторон перечень может быть увеличен. 

Опасные стороны субаренды помещения 

Перед тем как подписывать договор, следует учесть все нюансы, так как в субаренде есть много «подводных камней». Если изучить их сейчас, то получится избежать рисков в дальнейшем. Рассмотрим, что необходимо учитывать: 

• Наличие согласия собственника на субаренду на сдачу площади – это обязательное условие, которое часто проверяется. На государственные нежилые помещения обязательно необходимо приложить согласия в письменном виде. Если договор заключается с юридическим лицом, то следует держать при себе письменное разрешение, либо ссылку на основной документ;
• Арендатор обладает правом прекратить установленные в договоре отношения в одностороннем порядке. Оспорить его решение будет невозможно. Чтобы не потерпеть большие убытки, вы можете сразу прописать размер неустойки;
• Следует обращать внимание на срок сдачи в аренду нежилых помещений. Если в соглашении о субаренде указана дата, которая позднее первой, то для второй стороны существуют большие риски. Поэтому перед подписанием договора следует сначала изучить договор. 
• Использовать помещение можно только для тех целей, которые прописаны в договоре и для которых они служат. Если этого не делать, то юридическое лицо понесет материальную ответственность. 

Договор субаренды нежилого помещения: скачать образец

Скачать образец договора субаренды нежилого помещения (.docx)

Заключение 

Надеемся, что данная статья уменьшило число ваших вопросов, которые касаются субаренды нежилого помещения. Если руководствоваться советами и рекомендациями, которые указаны в материале, а также составлять грамотный договор, то в дальнейшем проблем не возникнет ни у одной из сторон.