Договор найма жилого помещения: образец, обязательные условия

Аренда квартиры – процедура непростая, которая имеет множество подводных камней. Например, в один момент могут выселить из квартиры, и ничего нельзя будет сделать. Чтобы не допустить таких неприятных ситуаций, необходимо официально зарегистрировать наем жилья. Делается это с помощью специального договора, который заключается в письменной форме между наймодателем и тем, кто снимает жилье. Сегодня более подробно поговорим о том, как его составлять правильно, какие этапы есть и какие условия необходимо прописать в договоре.

Что такое договор аренды жилья?

Открытый источник

Под этим понятием подразумевается некий набор правил, по которым устанавливаются отношения между собственником квартиры и квартирантом. Важно, чтобы он был составлен точно, а для этого необходимо договориться на берегу об условиях и прописать их в договоре. В этом случае решать спорные ситуации сторонам будет значительно легче. Да и вообще, самих спорных ситуаций может быть значительно меньше.

Перед тем, как разбирать вопрос того, зачем договор вообще нужен, необходимо вообще понять, что собой являет аренда. Многие привыкли использовать этот термин, но с юридической точки зрения нельзя сказать, что он очень точный. Ведь он касается, прежде всего, нежилых помещений, таких как офис или склад. Также это слово можно употреблять, если арендатором является юридическое лицо, но никак не физическое. 

А что касается жилых помещений, то юридически более правильным будет слово «наем», который также используется в быту, но не так часто. Простыми словами, если квартира арендуется для проживания, то тогда необходимо заключать договор найма жилого помещения.

Тем не менее, поскольку в уме большого количества людей уже закреплен термин «аренда» в значении «наем», то мы будем использовать оба этих термина. 

Образец договора найма жилья можно скачать ⇒ здесь

Именно этот договор будет юридически устанавливать права и обязанности человека, который сдает жилье и того, кто его арендует. Так, по этому договору могут предусматриваться такие пункты, как:

1. Порядок оплаты квартиры. То есть, когда и в какой форме перечисляется оплата, что будет служить подтверждением факта оплаты, и так далее.
2. Сроки аренды. Например, количество месяцев, на которые заключается договор. 

Это соглашение нужно, как минимум, для того, чтобы подтвердить факт вашего проживания в квартире. Например, если действуют устные договоренности, то в любой момент можно остаться и без денег, и без квартиры. То есть, его надо заключать для вашей же безопасности. 

Но этим список преимуществ договора найма жилья не ограничивается, их намного больше. Практика показывает, что проблем значительно меньше у обеих сторон, если воспользоваться этим договором. С его помощью можно не допустить множества конфликтных ситуаций или минимально потерять от них. 

Если какая-то из сторон нарушает правила, прописанные в этом договоре, можно защитить свои интересы. Причем это касается как человека, который сдает жилье в аренду, так и того, кто платить деньги за проживание в этом помещении.  Помимо этого, у наймодателя не будет возможности выселить нанимателя из жилого помещения или увеличить стоимость аренда в самый неожиданный момент.

В какие сроки заключается договор?

Есть несколько видов договоров найма. Есть краткосрочные, которые действуют до 11 месяцев и долгосрочные (которые заключаются на срок от года). Обычно владельцы жилья оформляют договор в простой форме сроком на 11 месяцев с возможностью увеличения его сроков, а также оплаты за аренду. Причина кроется в том, что договор на более длительный срок требует, чтобы была регистрация в Росреестре, и датой заключения считается момент регистрации. Что касается краткосрочного договора, то он не требует регистрации в государственных органах, и считается заключенным с момента подписания.

К слову, даже если жилье снимается на сутки, все равно необходимо заключать договор, поскольку и здесь возможны риски. Правда, они не такие большие, но все равно это необходимо делать. 

Кто выступает сторонами договора?

Сторон у договора найма две: наймодатель и наниматель. Договором определяются условия проживания человека, арендующего квартиру, какие правила оплаты, и так далее. Помимо этого, в договоре прописываются такие моменты, как состояние квартиры, качество ремонта, мебель, которая передается. Чем подробнее эти пункты прописываются, тем более прозрачными будут отношения. И обе стороны меньше рискуют.

Что может выступать гарантиями для наймодателя? Например, обеспечительный платеж в форме депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму помещения жилищного назначения из этого депозита осуществляется покрытие всех издержек, связанных с неадекватной амортизацией помещения (например, поломки оборудования, порчи мебели, и так далее).

Подготовка к подписанию договора

До того, как договор будет подписан, необходимо проверить, в каком состоянии квартира находится: все ли исправно работает, отсутствуют ли протечки и повреждения. Все это нужно обязательно отразить в соглашении. Все, что касается квартиры на этапе сдачи, является непосредственной ответственностью наймодателя. Поэтому чем более детально будет прописано исходное состояние квартиры, тем проще будет доказать, что это так и было.

Также на подготовительном этапе необходимо выполнить проверку документов, которые будут служить подтверждением того, что квартира действительно находится в собственности наймодателя. При этом, документы должны быть предоставлены в оригинале, а не копии. 

Так, чтобы застраховаться от рисков, наниматель может заказать выписку из ЕГРН. Все потому, что огромное количество мошенников практикует субаренду или аренду не у собственника. Или же нередко возникают ситуации, что договор заключен с одним из собственников, в то время, как остальные даже не в курсе того, что их квартира сдается в аренду.

Как составить договор аренды правильно?

После того, как нанимателем была проведена оценка квартиры, была осуществлена проверка всех документов, можно начинать составлять договор найма. В договоре прописываются обязательные условия, без соблюдения которых он считается недействительным, а также дополнительные, которые могут быть указаны добровольно каждой из сторон. Если они этого не сделают, то ориентироваться необходимо на общие законодательные нормы. К обязательным условиям относятся:

1. Предмет договора. Здесь указываются все данные о квартире, которая арендуется: полный адрес, площадь, кадастровый номер. Помимо этого, необходимо перечислить имущество, которое находится в квартире и какое из них может быть использовано жильцом. Помимо этого, надо указать, что жилье не имеет обременений.
2. Стороны договора. Здесь указываются паспортные данные контрагентов, а также других лиц, которые будут временно или постоянно проживать в квартире. Например, если наниматель собирается жить один, но к нему могут приезжать родственники, то он может указать, что они могут приезжать. Если наймодатель увидит, что в квартире есть люди, о которых он не знает, это может стать причиной выселения, поэтому нужно такие моменты согласовать заранее.
3. Срок действия договора. Этот параметр стороны выбирают самостоятельно. Как говорилось выше, договор может быть заключенным на краткосрочной или долгосрочной основе.
4. Особенности оплаты. Здесь необходимо указать, сколько денег наниматель должен платить за квартиру, когда и в каком порядке. Пример: 15 числа каждого месяца перечисляется 15 тысяч рублей за квартиру. За перечисление денег наличными, необходимо предоставить расписку о том, что деньги были получены. Здесь же указывается, что входит в стоимость аренды: необходимо ли дополнительно платить за интернет, коммунальные услуги и что вообще означают эти термины. Стандартные условия – оплачивается аренда, а сверху еще и коммунальные услуги. В этом же пункте есть возможность прописать неустойку за просрочку и возможность периодического изменения стоимости. 
5. Порядок внесения и возврата депозита. Как правило, обеспечительный платеж составляет месячную оплату. В этом пункте устанавливается также порядок, в каком будет осуществляться ее внесение. В некоторых случаях собственник позволяет осуществить разбивку депозита на несколько месяцев. Этот пункт также можно прописывать в договоре. Помимо этого, необходимо указать порядок возврата депозита (прописать пункты, в каких случаях предусмотрена возможность его не возвращать), чтобы не допустить неприятных последствий.
6. Права и обязанности каждой стороны, ответственность за их нарушение.

Возможные уточнения

Конечно, желательно прописать дополнительные условия. Например, прописать, как часто собственник получает право проверять квартиру. Все, к чему пришли устно, можно прописывать в договоре письменно. Типичные примеры правил:

1. Нельзя заводить животных.
2. Запрещено курить.
3. Нельзя приводить гостей.
4. Арендаторы должны сделать ремонт в жилье.
5. Кто будет чинить неисправности и проводить мелкий ремонт. Например, если квартирант захочет обновить обои, он это может сделать исключительно с согласия владельца жилья.
6. Запрет на субаренду.

Расторжение договора

Стандартное правило – собственник должен предупредить нанимателя минимум за три месяца о том, что необходимо покинуть помещение или заключить новый договор по окончании срока. К слову, условия досрочного расторжения также можно прописать.