Предположим, вы – владелец бизнеса, и желаете арендовать нежилое помещение. Например, офис, склад либо отдельную часть строения для того, чтобы там производить какую-то продукцию. Чтобы подтвердить факт выполнения этой сделки, существует договор аренды нежилого помещения.
Скачать образец договора вы можете здесь ⇒ Договор аренды нежилого помещения №10-1 (скачать)
Что такое нежилое помещение?
Открытый источник
Для начала, необходимо разобраться в том, какое вообще помещение можно считать нежилым. Дело в том, что законодательство четко разграничивает понятия жилой и нежилой недвижимости. Если насчет первого понятия все понятно, то со вторым часто связано большое количество споров. Например, человек арендует нежилой объект под бизнес, а потом оказывается, что эта площадь не предназначена для предпринимательской деятельности.
Если говорить в самом общем виде, то под нежилым помещением подразумевается либо встроенная либо пристроенная часть жилого дома, которая может использоваться для разных видов деятельности человека, но где запрещено жить на постоянной основе. Все потому, что такие объекты не имеют всех удобств. Но даже если они есть, то они по-прежнему не являются составляющей жилого фонда.
Что включается в договор?
Этот договор имеет свои особенности, которые необходимо учитывать при его составлении:
- Предмет договора.
- Порядок передачи помещения.
- Права и обязанности сторон.
- Период, в течение которого соглашение считается действительным.
- Арендная плата и порядок расчетов.
- Действие непреодолимой силы.
- Порядок, в котором осуществляется разрешение споров и какие стороны за что являются ответственными.
- Как осуществляется расторжение договора.
- Заключительные положения.
Помимо этого, договор обязательно должен содержать адреса, банковские реквизиты каждой из сторон. Конечно, компоненты, являющиеся наиболее важными среди приведенных выше, необходимо рассмотреть более подробно. Давайте это сделаем.
Порядок передачи помещения
Здесь необходимо указать период времени после подписания соглашения об аренде нежилого помещения, в течение которого нежилое помещение должно быть передано арендодателем. Недвижимость передается по акту сдачи-приема, который подписывается представителями арендодателя, а также лица, арендующего эту недвижимость.
Обязанность арендатора – регулярно вносить платежи по аренде, но только после того, как он получит помещение по акту приема-передачи. Арендодатель отвечает за минусы помещения, которое сдается в аренду и которые не дают его полноценно использовать даже в том случае, если до того момента, как был заключен договор, он не знал о них. Более того, это правило не может быть изменено по соглашению сторон, поскольку оно прописано в Гражданском кодексе РФ без возможности его изменения.
При этом, если контрагенты обсудили минусы в тексте договора, или же арендатор о них был в курсе до момента подписания договора, то в таком случае он не отвечает за эти недостатки (согласно второму пункту статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Права и обязанности сторон
Здесь люди, являющиеся контрагентами сделки, могут установить право арендодателя посещать объект, владельцем которого он является. Сам порядок, в котором посещение должно осуществляться, прописывается отдельно.
Это может быть такая формулировка:
«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций без предварительного уведомления Арендатора».
Либо такая:
«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций с предварительным уведомлением Арендатора за три рабочих дня»
Очевидно, что в первом случае такой договор выгоден арендодателю, а во втором – арендатору. Вы можете прописать ту формулировку, которая будет подходить под вашу ситуацию. Приведенные выше варианты задают лишь общую канву, которую можно адаптировать под ваши нужды.
Когда договор подписывается, арендодатель должен будет предупредить арендатора о том, что третьи лица имеют право на имущество, которое сдается в аренду (например, сервитут, залог либо другое). Если это обязательство не будет исполняться арендодателем, то тогда со стороны арендатора может последовать возможность потребовать уменьшить арендную плату либо расторгнуть договор с дальнейшим возмещением убытков.
По истечении периода действия соглашения между сторонами арендатор может заключить новый договор на следующий срок. Конечно, при условии, если со стороны арендатора обязанности по договору исполнялись без никаких нареканий. При этом со стороны арендатора есть обязанность в письменной форме оповестить арендодателя о том, что он хочет заключить этот договор в период, который указывается в договоре аренды. Если же данный срок там не указывается, то тогда в разумный временной отрезок до того момента, как действие договора будет окончено.
Если же арендатор не выполнит свои обязательства, то по прошествии срока аренды арендодатель может заключить договор с другим человеком. Поэтому обеим сторонам необходимо четко следить за тем, чтобы достигнутые договоренности выполнялись стабильно.
Срок действия договора
Если соглашение об аренде недвижимости нежилого назначения заключается сроком на год либо более, его необходимо предварительно зарегистрировать. В таких ситуациях начало действия договора происходит когда он уже будет зарегистрирован. Если же соглашение подписано на период меньше, чем один год либо срок вообще не был указан (то есть, речь идет о бессрочном договоре), то тогда датой его заключения будет считаться та, когда сторонами будут согласованы все существенные условия (то есть, непосредственно с момента его подписания сторонами).
Арендная плата и порядок расчетов
Между сторонами также может согласовываться вопрос арендной платы. Например, в такой формулировке.
«Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере 1000 руб. за 1 кв. м площади в месяц. Ежемесячная арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб.»
Есть и второй метод. Можно в договоре механизма установить порядок исчисления арендной платы. Например, установить, что она будет платиться в иностранной валюте по курсу Центробанка состоянием на дату платежа.
Если цена коммунальных услуг не является составляющей частью арендной платы, то в соглашении нужно указать, каким образом будет осуществляться их оплата. А возможных варианта 2:
- Компенсировать траты, которые арендодатель совершил на оплату коммунальных платежей.
- Осуществлять эти оплаты самостоятельно, по счетам коммунальных служб.
В соглашении есть лишь возможность указать, когда именно арендная плата считается внесенной. Например, так:
«Обязанность Арендатора внести арендную плату будет исполнена в момент поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя».
Если это правило не входит в договор, то тогда обязанность арендатора осуществить внесение арендной платы будет выполняться не в момент списания денег со счета арендатора, а с того момента, когда деньги поступят в банк арендодателя. Либо можно сделать такую формулировку, которая будет выгодной человеку, который сдает помещение в аренду:
«Обязанность Арендатора внести арендную плату будет исполнена в момент списания денежных средств со счета Арендатора».
Правила разрешения споров
Если возникает конфликт между контрагентами, то он должен быть разрешен арбитражным судом. Так чаще всего делают, хотя возможна и подача иска в суд общей юрисдикции. В первом случае необходимо направить претензию еще до того, как иск будет подан. Причем сделать это нужно на протяжении 30 дней до этого момента. Правда, возможны и другие сроки, если они предварительно согласованы в договоре.
Если преступить эти правила, то тогда суд не будет рассматривать иск. Если же вы подаете иск в суд общей юрисдикции, то тогда необходимо также сначала попытаться разрешить спор в досудебном порядке.
Контрагентами может быть установлена договорная подсудность по тем конфликтам, которые непосредственно связанны с договором. Это значит, что иски друг к другу необходимо подавать в тот суд, который прописан в договоре. Так, один из вариантов, который очень часто используется москвичами – Арбитражный суд города Москвы. Если это правило не указать в договоре, необходимо будет обращаться в суд по месту нахождения либо жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ).
Заключительные положения договора
Как контрагентам сообщать об обновлении контактных данных?
Определите период времени, в течение которого контрагенты должны уведомлять друг друга об обновлении контактов. Если у них изменяются юридические адреса либо фактические, они должны оформить такие изменения еще одним соглашением. Если человек проигнорирует это обязательство, то контрагент может выполнять свои обязательства (направлять претензии, как вариант) по тем реквизитам, которые ему знакомы.
Какое количество экземпляров договора должно быть подписано?
Если договор аренды недвижимости регистрировать не нужно, то нужно его составить в двух экземплярах, для каждой из сторон. Если договор необходимо зарегистрировать, то количество экземпляров увеличивается на один (для регистрирующего органа). В образце договора аренды нежилого помещений, который вы можете скачать в формате Word прописано, что договор составлен в трех экземплярах.
Выводы
Таким образом, есть целый ряд нюансов, которые необходимо учитывать. Но, в целом, особых проблем возникнуть не должно.
Загрузка...