Как обжаловать кадастровую стоимость земельного участка

Автор статьи

Виктория Ананьина

4 минуты на чтение
24 просмотров
Содержание Содержание

Любое имущество, будь то земельный участок или любой аналогичный объект, подлежит обязательной государственной кадастровой оценке. Поскольку значение оценивается по обобщенным и усредненным показателям, оно часто завышено. Но на основе кадастровой стоимости взимаются налоги. Можно ли оспаривать кадастровую стоимость применительно к земельному участку  и каким образом?

Владение и распоряжение землей является относительно новым институтом для российского законодательства. Он развивался одновременно с переходом к рыночным отношениям и возрождением института частной собственности, который отсутствовал в стране более 70 лет.

Нынешний принцип определения стоимости земельного участка не идеален. Это создает споры, когда владелец не согласен со стоимостью земельного участка. С 2017 года оспаривается кадастровая стоимость земельных участков, что позволяет владельцу снизить это значение  с помощью двух вариантов – в административном или судебном порядке. В статье мы рассмотрим, как проходит процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Как определяется кадастровая стоимость?

Этот показатель рассчитывается на основе результатов кадастровой оценки земельного участка. Государственная оценка проводится по распоряжению органов власти субъектов Российской Федерации или местных муниципальных образований.  Выбор конкретного независимого оценщика осуществляется по конкурсу. После того, как оценщик завершил свою работу, результаты деятельности утверждаются региональными или муниципальными органами власти. После утверждения кадастровой стоимости земельного участка  результаты заносятся в реестр. Переоценка кадастровой стоимости, согласно действующему законодательству, производится каждые пять лет, а в Москве и Санкт-Петербурге – с периодичностью два года.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость земельного участка  находится по адресу объекта. Узнать можно на  сайте Росреестра. Для этого необходимо ввести адрес на странице сайта со справочной информацией.  Можно  использовать кадастровый номер объекта – земельного участка.

Также кадастровый номер по адресу определяется общедоступной картой, которая отражена на портале Росреестра.

Чтобы получить официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость земельного участка, необходимо  сделать запрос через портал Росреестра или в следующих организациях:

  • Управление Федеральной кадастровой палаты;
  • Многофункциональный центр.

Кто может потребовать снижения кадастровой стоимости земельного участка?

Оспаривать этот важный показатель можно:

  • владельцам недвижимости, включая акции;
  • владельцам, обладающим правом пожизненного владения унаследованным объектом;
  • владельцам, которые хотят уменьшить сумму налогов на свое имущество;
  • арендаторам объектов государственной или муниципальной недвижимости, когда ежемесячная плата определяется по кадастровой стоимости земельного участка;
  • прокурорам, которые защищают интересы граждан, государства, муниципалитетов, субъектов федерации;
  • лицам, которые имеют исключительное право сдавать в аренду или приобретать недвижимость у муниципальной или государственной собственности, когда цена определяется исходя из кадастровой стоимости.

Важно! Показатель стоимости земельного участка может быть пересмотрен для налогового периода, в течение которого подается заявка. Кадастровая стоимость за предыдущий период рассматриваться не будет.

Причины для оспаривания стоимости земельного участка

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Прежде,  чем начать процесс оспаривания, необходимо  убедиться, что для этого есть веские причины. Вот основные причины для процесса обжалования:

  • сомнительные и неточные коэффициенты по земельному участку;
  • несоответствие кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, когда оценка проводилась сравнительно давно;
  • применение обобщенных методов оценки без учета индивидуальных особенностей земельного участка;
  • внесение изменений в законодательство.

Важно! Методы расчета стоимости земельного участка постоянно меняются. Кроме того, они строго индивидуальны для каждого региона.

Почему необходимо обжаловать  кадастровую стоимость?

В российском налоговом законодательстве закреплено правило, по которому размер налогообложения земельного участка  определяется по кадастровой стоимости. Этот показатель рассчитывается оценщиками. В большинстве случаев рассчитанная кадастровая стоимость не имеет значения. Ведь  условия меняются, вносятся поправки в законодательство. Изменение кадастровой стоимости земельного участка  возможно только после ее оспаривания. С помощью этой процедуры можно  уменьшить сумму уплаченных налогов.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Когда возникает необходимость?

Кадастровая стоимость земельного участка  определяется муниципальными властями на основе анализа широкого спектра параметров, которые включают в себя следующее:

  • целевое назначение земли;
  • разрешенное использование;
  • настоящее обременение;
  • удаленность от инженерных коммуникаций, транспортных путей, социальной инфраструктуры.

Такая оценка обязательна каждые 5 лет. Это обусловлено динамикой развития территорий, на которых расположен земельный участок. За указанный период может произойти много изменений. Например,  строительство жилого поселка, насыщение территории вокруг участка дорогами, общественным транспортом и инфраструктурными объектами – предприятиями торговли, медицинскими и образовательными учреждениями, спортивно-развлекательными учреждениями.

Такие обстоятельства значительно увеличивают стоимость земельного участка, который ранее находился  в открытом поле. Но может быть и обратная ситуация: из-за обстоятельств, ценный земельный участок может значительно уменьшиться в стоимости, потерять свою привлекательность для покупателя из-за строительства железнодорожного или транспортного коридора аэропорта, создающего постоянный шум возле него.

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная несколько лет назад, может не соответствовать реальной стоимости участка и влиять на рыночную стоимость объекта, а также на уровень  налогообложения собственника. В этом случае может применяться механизм оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

На каких этапах оценки может происходить уменьшение или увеличение значения?

Муниципальные власти вправе определять кадастровую стоимость земельного участка. Именно они проводят регулярную переоценку объектов и передают данные о стоимости участков в Единый государственный реестр недвижимого имущества. Для осуществления масштабной плановой деятельности муниципальные органы привлекают специалистов сторонних организаций. Наличие лицензии и членства в саморегулируемой организации является единственным критерием приема.

В остальном, оценка будет зависеть от факторов:

  • квалификация лица, обеспечивающего оценку, опыта работы с аналогичными объектами;
  • ценовые движения на валютных биржах;
  • применимые методы оценки, используемые специалистом по оценке;
  • коммерческое обозначение земель и изменение уровня их стоимости в зависимости от условий.

Как в настоящее время идет обжалование кадастровую  стоимости земли?

До 2020 года владелец, не согласный с оценкой стоимости, был обязан подать заявление в Комиссию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с просьбой о переоценке. Владелец был отстранен от непосредственного участия в разрешении спора. Такая ситуация породила много жалоб и привела к оспариванию кадастровой стоимости земли в суде.

В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земельного участка регулируется Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 263 от 04.05.2012. Отныне создание комиссии не основано на факте поступившей жалобы. Это постоянный орган, который поддерживает определенную территорию. Он  включает в себя следующие лица:

  • представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от территориального управления;
  • представитель местной муниципальной власти (муниципалитета);
  • сотрудник отдела информационного обеспечения местной администрации;
  • представитель саморегулируемой организации оценщиков, предоставившей оценку или ведение этой территории.

Механизм подачи заявки на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подается в Комиссию на стандартном бланке, образец которого можно получить у секретаря.

Образец бланка можно скачать тут.

При подаче заявления секретарь комиссии должен уточнить следующее:

  • срок и порядок подачи заявки;
  • предоставить полный список документов, которые необходимо приложить к заявке;
  • сообщить о размере государственной пошлины за рассмотрение заявления;
  • провести уточнение и интерпретацию, если необходимо, деталей;
  • сообщить о порядке обжалования, если выводы комиссии не удовлетворят заявителя.

После рассмотрения жалобы могут быть приняты два варианта:

  • его отклонение основано на обращении к надежным источникам информации, которые использовались при оценке объекта;
  • изменения стоимости в сторону уменьшения, если доказательства, представленные в жалобе, подтвердились.

Важно! В сроки, установленные для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, решения, принятые комиссией, публикуются в открытом доступе на электронных ресурсах администрации и Департамента информационного обеспечения конкретного региона.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде

Часто бывают случаи, когда выводы комиссии не удовлетворяют заявителя, и он решает добиваться справедливости в суде. Чтобы сократить поток жалоб, решением Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 установлено ограничение. На рассмотрение в суд принимаются только две категории заявок:

  • когда комиссия, устанавливающая стоимость объекта, руководствовалась неверными данными о таком объекте;
  • когда на момент определения кадастровой стоимости рыночная цена уже была установлена.

Такая процедура и ограничения действительны только в отношении юридических лиц, например, оспаривание кадастровой стоимости земельного участка арендаторами, которые возражают против оценки. В отношении лиц,  являющихся собственниками земли, такие ограничения не применяются (Закон «Об оценочной деятельности» (п.3 ст. 24.18).

Пакет документации

Пакет документации прилагается к заявке, которая включает в себя:

  • заявление на обжалование;
  • кадастровый паспорт на земельный участок. Паспорт можно оформить только после проведения технического учета. Периодически этот документ необходимо обновлять, поскольку срок его действия составляет ровно один год. В кадастровом паспорте необходимо указать адрес земельного участка и прочие его характеристики;
  • при наличии права собственности на земельный участок, подавший заявку, должен предоставить соответствующую документацию, подтверждающую этот статус;
  • если причиной проблемы является наличие ложной информации о земельном участке, потребуется подтверждающая документация;
  • документы из экспертно-оценочного бюро. Этот документ должен содержать информацию, подтверждающую тот факт, что кадастровая стоимость земельного участка  является непоследовательной. Также следует указать, что заключение составлено в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Полный пакет документов передается в комиссию через региональное отделение Росреестра.

Если комиссия Росреестра отказывается рассматривать кадастровую стоимость, собственник вправе обратиться в суд с исковым заявлением.

Важно! Физические лица, а также индивидуальные предприниматели имеют право немедленно обратиться в суд. Однако юридические лица, госструктуры, муниципалитеты не имеют такого права: они всегда должны обращаться в комиссию и получать ее решение.

Споры в суде

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка  через суд невозможно без составления искового заявления. В этой ситуации ответчиком по делу выступает государственная служба Росреестра.

Образец такого заявления можно скачать тут.

Перечень документации, требуемой к заявке, аналогичен тому, который подается в комиссию Росреестра. Однако в качестве дополнения необходимо оплатить государственную пошлину за рассмотрение иска. Документы должны сопровождаться соответствующей квитанцией. Государственная пошлина взимается только в случае рассмотрения правовых споров.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка  возможно только при условии полного удовлетворения иска в пользу собственника-истца. После этого Росреестр должен внести соответствующие изменения в базу данных (государственный кадастр недвижимости). Реестр  содержит информацию, на которую ссылаются при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Важно! Большинство судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости квартир удовлетворены, чего нельзя сказать о земельных участках. 

Кто будет ответчиком?

Может быть несколько вариантов:

  • местная администрация или муниципалитет российского региона, в обязанности которого входило утверждение результатов кадастровой оценки,
  • филиал Росреестра в конкретном субъекте Федерации, так как он выполняет функции государственной кадастровой оценки,
  • сервис, который отвечает за исправление кадастровых и технических ошибок, когда стоимость должна быть уменьшена из-за недостоверной информации о недвижимости.

Помимо вышеуказанных организаций, суд вправе привлекать к рассмотрению дела и лиц, интересы которых затрагиваются при пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривание через посредников

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка  через посредников? Часто владельцы земельных участков  прибегают к помощи профессионалов. Во-первых, необходимо сделать оценку работы. Для их реализации необходимо обязательно иметь специальную лицензию. Эти работы выполняются оценочными бюро.

После того, как владелец получил результаты оценки, необходимо обратиться в суд. Для этого необходимо нанять компетентного юриста, который имеет опыт работы с такими спорными ситуациями.

Сроки

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка  может быть подано в течение 5 лет после внесения в реестр  информации о конкретном объекте недвижимости. При этом дата внесения отражается в документах, подтверждающих кадастровую стоимость. Если владелец собирается подать заявление в суд, необходимо убедиться, что цена земельного участка  или информация об объекте не изменилась. Срок давности для этих случаев отсутствует, поэтому заявку можно подать в любое время.

КритерийСрокПояснение
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка5 летпосле внесения в реестр  информации о конкретном объекте недвижимости
Срок рассмотрения заявки в комиссию, утвержденной Росреестром1 месяцсо дня подачи документации
Заявление в суде2  месяца

Срок рассмотрения заявки в комиссию, утвержденной Росреестром, составляет 1 месяц со дня подачи документации. Заявление рассматривается в суде не менее 2 месяцев. При определенных обстоятельствах этот срок может увеличиться, например, из-за переноса заседаний, назначения экзамена.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос  1. Возмещается ли плата за переоценку?

Ответ: возмещение средств, потраченных на переоценку стоимости земельного участка, возможно только при условии удовлетворения требования собственника. В то же время можно требовать сумму, потраченную из государственного органа, который утвердил кадастровую стоимость. В случае, если причиной переоценки стала техническая ошибка, возмещение расходов будет обработано организацией, допустившей ошибку.

Вопрос № 2. Могу ли я обжаловать решение об отказе?

Ответ: если комиссия Росреестра отказалась от изменения кадастровой стоимости земельного участка, ее решение может быть обжаловано владельцем в суде. Если суд отказался пересмотреть стоимость, его решение также может быть обжаловано. Это можно сделать в судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Наиболее распространенные ошибки

Ошибка № 1. Довольно распространенная ошибка владельцев заключается в том, что они подают в суд иск на покупку участка. Владельцы наивно полагают, что цена в договоре как-то поможет повлиять на кадастровую стоимость. Но на самом деле все иначе. Ни персоналу Росреестра, ни судьям контракт не нужен. Указанная в нем сумма никоим образом не связана с кадастровой оценкой.

Кадастровая стоимость земельного участка напрямую определяет сумму начисленного налога на имущество. В большинстве случаев этот показатель слишком высок. Для снижения кадастровой стоимости земельного участка  должны быть действительные причины, которые задокументированы. Чтобы исправить ситуацию, необходимо подать заявление в комиссию Росреестра или в суд. Для этого вам необходимо узнать кадастровый номер по адресу и собрать полный комплект документов. Срок давности для подачи заявки не существует. Срок рассмотрения заявления в комиссии составляет 30 дней, а в суде – от 2 месяцев. Решение суда может быть обжаловано. Для этого нужно  подать иск в Верховный суд. Судебные издержки и затраты на переоценку возмещаются, если принимается решение в пользу истца.

Добавить комментарий

Рекомендуем похожие статьи