Кадастровая стоимость недвижимости: как узнать по адресу и кадастровому номеру

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается на государственном уровне и определяется по таким основным характеристикам, как расположение объекта и то, что представляет собой имущество. Для определения кадастровой стоимости государством проводится кадастровая оценка с использованием специальной методики, которая дает возможность определить рыночную стоимость. Государственная оценка производится только по техническим критериям: материалы для постройки здания, их долговечность и время применения, изменение цен на стройматериалы и сопутствующие работы.

Отличие рыночной стоимости от инвентаризационной

Инвентаризационная стоимость представляет собой себестоимость объекта недвижимости, расчет которой производится бюро технической инвентаризации (БТИ). Размер инвентаризационной стоимости вычисляется с учетом показателей: площадь объекта недвижимости, материалы постройки и их износ. Обычно этот размер меньше стоимости по кадастру.

Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену определенного объекта недвижимости, по которой он может быть продан в сложившихся условиях. Расчет этой стоимости производится с учетом большинства параметров, обладающих разной степенью значимости.

Основное отличие этих двух видов стоимости в том, что расчет кадастровой производится методом совокупной оценки. То есть для ее определения во внимание берется большое число объектов недвижимости на конкретную дату и применяются стандартные методики и статистический анализ. При расчете инвентаризационной стоимости не используются критерии, влияющие на определенную ценность объекта.

Например, кадастровая стоимость ветхих домов, расположенных в центре города, всегда в разы выше инвентаризационной, поскольку это жилье может быть использовано с наибольшей выгодой, нежели аналогичная недвижимость на окраине.

Влияние кадастровой стоимости на налоги и иные платежи

Кадастровая стоимость объекта учитывается при начислении налогов:

1. Имущественный налог представляет собой плату за владение собственностью. При его расчете кадастровая стоимость выступает налоговой базой:

Имущественный налог = стоимость по кадастру * налоговая ставка

При чем размер стоимости по кадастру берется на начало года начисления налога. Ранее расчет имущественного налога производился по имущественной цене и по размеру был меньше.

2. Земельный налог. Его расчет производится по аналогии с расчетом имущественного налога для участка земли.
3. НДФЛ при продаже недвижимости оплачивается по ставке 13% от вырученных средств. Затем ФНС производит сравнение этой суммы с кадастровой стоимостью. Если продавец выручил сумму меньше стоимости по кадастру, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то расчет налога будет произведен с применением этого коэффициента.

Например, жилая площадь была продана по цене 1 600 000 рублей, при ее стоимость по кадастру равна сумме 2 100 000 рублей, то человеку необходимо оплатить налог с суммы:

2 100 000 * 0,7 = 1 610 000 рублей.

4. Налог при получении недвижимости в дар равен также 13% от кадастровой стоимости. 

Например, когда жилая площадь переходит во владение по договору дарения. При этом стоимость по кадастру составляет 1 800 000 рублей, тогда размер налога будет таким:

1 800 000 * 13% = 234 000 рублей.

5. Затраты на услуги нотариуса в ходе сделки с недвижимостью. Кадастровая стоимость учитывается в расчете государственно пошлины для нотариального заверения сделок:

• Если осуществляется продажа доли из общей собственности постороннему лицу.
• Когда производится передача недвижимости в доверительное управление.
• Если продается имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.

Когда нужно рассчитать кадастровую стоимость

Запрос кадастровой стоимости следует производить: 

1. При расчете долговых обязательств. ФНС регулярно высылает квитанции налогоплательщикам с размером суммы для оплаты налога, однако ее можно вычислить самостоятельно.
2. При получении ипотеки. Учитывается при получении банковского кредита под залог недвижимости.
3. При оформлении наследства. Расчет госпошлины за выдачу документа о наследственных правах производится нотариусом с учетом кадастровой и рыночной стоимости.
4. При обращении в суд. Размер госпошлины при имущественных спорах в суде, касающихся недвижимости, рассчитывается исходя из ее стоимости по кадастру.

Узнать кадастровую стоимость возможно бесплатно на сайте Росреестра, указав адрес или номер, который указан в свидетельстве о регистрации собственности или выписке из ЕГРН. Кроме того, на данном сервисе можно увидеть цены на момент запроса, а также дату расчета налога.

Когда известен только адрес объекта, но сайт Росреестра не выдал никаких сведений, посмотреть кадастровую стоимость можно на публичной кадастровой карте, где указаны наиболее полные сведения об объектах.

Когда известен только кадастровый номер объекта, то при введении его в соответствующее поле сервис моментально выдает все сведения о недвижимости. Для уточнения кадастровой стоимости недвижимости на этом же сайте можно получить выписку из ЕГРН. Она выдается в электронном варианте, территориальном отделе или почтовым отправлением в период до 3 дней. 

Цена электронной выписки для частных лиц равна 300 рублей, бумажной — 750 рублей. Для юридических лиц эта стоимость равна 600 и 2 200 рублей соответственно. Кроме того, стоимость недвижимости по кадастру можно узнать при личном визите в Росреестр или любой МФЦ.

Сведения о кадастровой стоимости предоставляют также частные сайты, выдающие информацию быстрее и по цене 250 рублей. Стоимость по кадастру прописывается в первой части выписки, а во второй указываются все собственники, документы, обременения и прочее.

Стоимость по кадастру зависит от: расположения, назначения (жилое, нежилое), этажа и этажности здания, года постройки, материалов, площади объекта и участка земли, коммуникации, обстановки в регионе. 

Частота проведения оценок

Оценка кадастровой стоимости производится 1 раз в 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — 1 раз в 2 года. В виде исключения может проводиться внеочередная государственная оценка, например, когда происходит уменьшение индекса цен на рынке недвижимости субъекта страны на 30% и более. Такая оценка производится и чаще, если процедура будет оплачена заинтересованным лицом.

Изменение кадастровой стоимости

Это происходит в связи с изменением некоторых характеристик объекта. Повышение происходит если:

• Увеличивается площадь объекта, например, в случае возведения пристройки к зданию или присоединения части земли к участку.
• Вследствие развития инфраструктуры, например, если рядом возвели социально значимый объект.
• Когда произведена реконструкция, например, сделали новую крышу здания или поставили современный лифт.

Снижается, если:

• Уменьшение площади объекта, например, в случае продажи какой-либо части земельного участка.
• Ухудшение инфраструктуры, к примеру, когда рядом возвели мусороперерабатывающее предприятие.
• Увеличение износа, в случае если здание было построено 40 лет назад, капитального ремонта не проводилось, следовательно, состояние недвижимости ухудшается ежегодно, а ее стоимость падает.

Для того чтобы узнать о сведениях, используемых в рамках оценки недвижимости, существует сервис на портале Росреестра, где по кадастровому номеру можно получить полный отчет по оценке. 

Кроме того, собственник вправе пересмотреть назначенную стоимость недвижимости, если считает, что расчет произведен по неверным данным. Это целесообразно делать в случае, если объект является дорогостоящим, поскольку завышение стоимости может приводить к дополнительным затратам по уплате налога.

Собственники недвижимости имеют право оспорить:

1. В комиссии Росреестра, составив заявление в произвольной форме с указанием личных сведений и сути претензии. Сюда же необходимо приложить все правоустанавливающие документ на недвижимость, выписку из ЕГРН, отчет по оценке объекта недвижимости и другие бумаги, обладающие определенной силой. Поданное заявление подлежит рассмотрению в период одного месяца. После подачи бумаг происходит назначение заседания, где может участвовать собственник. Когда решение принимается в пользу пересмотра стоимости объекта, тогда в региональное управление Росреестра направляется соответствующее уведомление.
2. В суд можно обратиться, комиссия откажет в пересмотре стоимости объекта. Иногда комиссией выноситься решение о снижении стоимости, что также оспаривается в суде. Собственник подает административный иск об установлении рыночной и изменении кадастровой стоимости объекта. Обращение в судебный орган возможно в период до 5 лет после внесение в ЕГРН сведений о стоимости по кадастру.

Также необходимо оплатить госпошлину, размер которой составляет для частных лиц 300 рублей, для юридических — 2 000 рублей. При чем госпошлина оплачивается за каждый объект в отдельности. 

Рассмотрение заявления осуществляется судом в течение 2 месяцев со дня подачи. В случае вынесения положительного решения требования собственника удовлетворяются, а стоимость пересматривается с указанием новой.