Иск о взыскании неустойки с застройщика. Как взыскать неустойку с застройщика: пошаговая инструкция

Автор статьи

Екатерина Иванова

4 минуты на чтение
25 просмотров
Содержание Содержание

Многие люди предпочитают покупать квартиры в недостроенных домах. Это дает им возможность получить жилье по доступным ценам, в лучшем районе и с правильным распределением. Для этого между покупателем и застройщиком составляется ДДУ (договор участия). В нем прописывается цена объекта, срок его сдачи и другие важные параметры. При нарушении условий или иных условий договора застройщик начисляет штраф. Поэтому каждый человек, который становится участником строительства, должен понимать правила сбора этой суммы.

Законодательное регулирование

В 2005 году был принят специальный закон ФЗ № 214, регламентирующий правила участия граждан в долевом строительстве многоэтажных домов. Большое внимание в данном законодательном акте уделяется именно составлению ДДУ, а также информации, которую должен содержать этот договор.

Основные положения закона:

  • Обязательным условием приобретения недвижимости в строящемся объекте является формирование ДДУ, поэтому дольщику не разрешается подписывать какие-либо другие договоры, даже если на этом настаивает застройщик.
  • На иные договоры не распространяются правила, указанные в Федеральном законе № 214.
  • Если права граждан нарушены, они могут взыскать санкцию с промоутера.
  • Для расчета этого платежа может использоваться информация самого договора или ставка рефинансирования, установленная на момент нарушения со стороны застройщика.

Обязательным пунктом является то, что ДДУ должен быть составлен исключительно в письменной форме. Ваша регистрация в Росреестре обязательна.

Что должно прописываться в договоре

Каждому лицу, планирующему участвовать в строительстве многоквартирного дома, следует внимательно изучить проект договора с застройщиком, чтобы убедиться в том, что в нем прописаны все необходимые положения, касающиеся приобретаемого жилья. Многие компании могут использовать различные уловки, которые сделают невозможным взыскание штрафа с застройщика вне зависимости от допущенных вами нарушений.

Соглашение должно содержать следующую информацию:

  • Точная информация о будущем доме и каждой квартире (ее площадь, адрес, этажность и другие параметры).
  • Дата ввода здания в эксплуатацию.
  • Стоимость квартиры.
  • Порядок, согласно которому пайщик должен заплатить деньги за свой будущий дом.
  • Гарантийный срок на квартиру.
  • Средства, с помощью которых застройщик будет выполнять свои обязательства по настоящему договору.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий отсутствует, то это является основанием для признания такого договора недействительным, и подобная судебная практика уже существует. Застройщик платит штраф в случае нарушения стандартных условий. Чаще всего это связано с тем, что объект не сдан вовремя.

Размер этого платежа может быть прописан в договоре, а если он по каким-то причинам отсутствует, то для расчета придется использовать показатель ставки рефинансирования на конкретное время.

Обязанности застройщика

Компания, которая строит установку и с которой отмечается ДДУ, должна соблюдать все условия, указанные в договоре.

  • Объект должен быть введен в эксплуатацию в установленные сроки, указанные в договоре.
  • После сдачи объекта квартиры передаются дольщикам.
  • Процесс строительства может осуществляться самостоятельно или с участием сторонних компаний, специализирующихся на возведении различных объектов. Эта информация отражена в документе.
  • Именно промоутер берет на себя несколько рисков, если по каким-либо причинам конструкция будет повреждена или полностью разрушена.

Все акционеры могут контролировать выполнение обязательств строительной компании, сверяя различную документацию. Акционеры также имеют право контролировать ход работ на строительной площадке. При множественных нарушениях граждане могут взыскать с застройщика штраф.

Обязанности дольщиков

Участники строительства также должны осознавать свои обязательства перед строительной организацией. К ним относится необходимость своевременного перечисления денег за объект. Все условия оговариваются в самом договоре.

После того, как объект сдан в эксплуатацию, вы обязаны его принять. Если также зафиксированы нарушения со стороны акционеров, застройщики могут использовать разные методы воздействия.

В соответствии с ФЗ №214 акционерам предоставляется эффективная защита, благодаря чему они могут не только взыскать неустойку, но и использовать иные методы. В некоторых случаях дольщики могут расторгнуть договор без согласия застройщика.

В какие сроки должны сдаваться объекты

Все условия, на основании которых квартиры должны быть переданы дольщикам, указаны в ДДУ. Этот договор един для всех граждан, привлекаемых к строительству высотных зданий.

Часто по объективным причинам компании не могут уложиться в срок. Если застройщик сможет доказать, что в таких результатах действительно нет его вины, то он за два месяца уведомляет дольщиков о том, что будут задержки с приемкой объекта в эксплуатацию. В извещении предлагается написать дополнение к договору, в силу которого продлевается предыдущий срок. При несоблюдении этого условия на застройщика начисляется штраф.

По каким причинам возникают проблемы

Несоблюдение сроков может быть вызвано различными причинами, в том числе:

  • Компании не хватает денег.
  • Материалы или оборудование не доставлены вовремя.
  • Погодные условия не подходят для запланированных работ.
  • Застройщик банкрот.
  • Компания куплена другой организацией.

Причины могут возникнуть по вине компании или в ее отсутствие. Если компания через суд докажет, что не могла повлиять на причины задержки строительства, то неустойка не взимается.

Алгоритм взыскания средств

Если дольщики столкнулись с тем, что сроки сдачи объекта затягиваются, а уведомления об этом не было, то они могут рассчитывать на неустойку. Сам процесс делится на этапы:

  • Производится расчет, на основании которого определяется оптимальная сумма платежа.
  • Изначально промоутер обязан заплатить штраф.
  • Ожидается решение о применимости санкций.
  • Иск подается в суд, если застройщик игнорирует права сторон договора.

Акционеры вправе требовать взыскания денежных средств на основании ФЗ № 214, ст. 310 ГК РФ и ст. 3 ГПК.

Как рассчитывается платеж

Требование о неустойке со стороны застройщика должно содержать информацию о ее размере, поэтому расчеты должны производить в первую очередь сами дольщики.

Размер неустойки при отсутствии необходимой информации в договоре определяется как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Использовать информацию об этой ставке необходимо в день подачи претензии или претензии промоутеру.

Если акционером является физическое лицо, в соответствии со ст. 6. Федеральный закон № 214 предусматривает двойную санкцию.

Пример расчета

Рассмотрим на примере, как рассчитывается сумма штрафа. Акционером является физическое лицо, поэтому взимается 2/300 комиссии за рефинансирование. На день рассмотрения данного дела ставка установлена ​​в размере 7,75%. Квартира имеет стоимость 2,3 миллиона рублей. Сама просрочка равна одному году, значит, срок истек через 365 дней.

В таких условиях штраф будет следующим: 2 300 000 х 365 х 2/300 х 7,75/100 = 433 742 рубля. В связи с длительной задержкой списывается значительная сумма средств. И если у многих дольщиков такая проблема, застройщик обязан выплатить деньги всем им. Поэтому часто при наличии просрочки компания предлагает акционерам возможность выплатить без судебного решения меньшую сумму. Граждане вправе решать, обращаться ли в суд или принять предложение застройщика.

Правила досудебного взыскания

Перед обращением в суд промоутер должен потребовать выплаты неустойки. Этот этап нельзя пропускать, так как в суде обязательно потребуются доказательства попытки решить вопрос мирным путем.

Процесс досудебного решения такой проблемы делится на этапы:

  • Подготовка претензий. Ниже приведен его образец. Застройщик оплачивает штраф на основании информации в этом документе. В этом случае возникшая проблема решается добровольно.
  • В требовании должны быть указаны ссылки на законы, а также выписки из самого договора.
  • Документ составляется в двух экземплярах. Один документ передается в компанию, а на другом ставится отметка о принятии, после чего он остается у гражданина.
  • Для обеспечения достоверности такого иска рекомендуется воспользоваться помощью опытного адвоката.
  • В документе должен быть указан правильный расчет неустойки. В ДДУ часто предусмотрены дополнительные платежи, которые также могут взиматься с застройщика.
  • В пункте указано, что гражданам причинен ущерб из-за задержки срока, так как они были вынуждены снимать жилье.
  • Вместе с претензией застройщику направляется пакет документов. В него входят копия паспорта дольщика, копия ДДУ и документы, подтверждающие выплату денежных средств за квартиру.
  • Документы должны быть отправлены с описанием прикрепленного файла и уведомлением о получении. Вы также можете посетить офис компании, чтобы передать бумаги секретарю.

При обращении непосредственно к застройщику необходимо потребовать, чтобы на втором экземпляре претензии застройщика была проставлена ​​специальная отметка. Штрафы должны быть оплачены на основании информации в этом документе.

Как составить правильно претензию?

Ниже приведен пример взыскания штрафа застройщика через претензию.

претензия к застройщику о возмещении ущерба

При подготовке данного документа учитываются следующие требования:

  • Название компании верное. Информацию можно получить из ДДУ.
  • Указываются регистрационные реквизиты договора.
  • Приведены все претензии заявителя, на основании которых на застройщика начисляется штраф по договору акций.
  • Даются различные пояснения по расчету этой суммы.
  • Все документы, прилагаемые к претензии, описываются отдельно.
  • Дата подачи заявления и подпись гражданина прилагаются.

Отказ в назначении санкции может быть связан с отсутствием сведений о заявителе в документе.

Образец претензии к застройщику на штраф составляется максимально понятно и удобно. В существующую форму необходимо внести только данные о гражданине. Использование какого-либо унифицированного документа не требуется, поэтому допускается написание заявления в свободной форме.

Порядок судебного взыскания

Разработчики часто не реагируют на жалобы или принимают отрицательное решение. Они надеются, что акционеры не пойдут в суд. В таких условиях необходимо обращаться с иском в суд, чтобы на основании решения взыскать с нарушителя договора требуемую сумму.

Подготовка иска и других документов

Исковое заявление о неустойке застройщика может быть составлено самостоятельно или с привлечением адвоката. Документ должен содержать следующие элементы:

  • Требование о взыскании неустойки и выплате компенсации морального вреда.
  • Название и адрес суда, в который подается иск.
  • Имя истца и адрес регистрации.
  • Информация о обвиняемом.
  • Перечислен характер нарушения прав акционеров, а также все его требования.
  • Обоснование требований законодательными актами.
  • Официальные документы, подтверждающие правомерность требований акционеров.
  • Информация о цене претензия, и она не должна быть спонтанной. Поэтому штраф и другие платежи предварительно правильно рассчитываются, если они подлежат взысканию.

К иску приложены иные документы, представленные ДДУ, платежные документы, квитанции об оплате госпошлины, переписка с застройщиком. Если нет доказательств того, что акционер пытался решить проблему до суда, суд откажет в принятии иска.

В какой суд обращаться

Собраны и представлены в различные суды:

  • По месту регистрации строительной компании.
  • Место жительства истца.
  • Место, где был составлен договор между двумя сторонами.
  • По расположению строящегося объекта.
  • Если сумма штрафа не превышает 50 тысяч рублей, дело рассматривается в мировом суде.

Санкция промоутера может быть уменьшена, если ее размер несоразмерен причиненному ущербу. Поэтому важно правильно подойти к расчету этой выплаты.

Возбуждение производства

Иск о взыскании санкции с промоутера подается в суд, после чего назначается дата заседания. На основании решения суда истцу выдается исполнительный лист. С этим документом нужно обратиться к судебным приставам, чтобы они начали принудительное взыскание денежных средств с застройщика. Также его можно отправить в банк, где есть расчетный счет строительной компании.

Какими уловками часто пользуются застройщики

Многие компании осознают, что по разным причинам могут задержать сдачу объекта, поэтому даже при оформлении ДДУ часто используют различные уловки, на основании которых в будущем можно избежать перечисления штрафа на пайщиков. К ним относятся следующие:

  • Вместо ПДУ оформляется инвестиционное соглашение или иной договор.
  • Дольщикам предлагается составить предварительный договор купли-продажи квартиры, после чего сделка оформляется через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию. В таких условиях граждане не защищены от продления сроков.
  • Часто ДДУ заключается с одновременным приобретением страховки. Однако высока вероятность того, что продление сроков не будет страховым случаем, поэтому акционеры не получат возмещения своих убытков.
  • Возможна оплата по кредитному договору. Поэтому при несоблюдении сроков застройщик возвращает деньги векселем, на основании которого можно купить другой объект у этой компании.

Если застройщик мошенник, то он может использовать схему двойной продажи квартир, с помощью которой можно получить дополнительные средства на достройку объекта.

Люди, желающие купить жилье в строящихся домах, должны хорошо понимать, как правильно составляется договор с застройщиком, какую информацию он должен содержать. При наличии нарушений со стороны строительной компании граждане могут рассчитывать на санкции. Нужно знать, как он рассчитывается и начисляется правильно. Изначально следует попытаться получить деньги до суда, но если это не принесет желаемого результата, акционерам придется обращаться в суд. Для этого нужно понимать правила составления заявления и подготовки других документов.

Добавить комментарий

Рекомендуем похожие статьи