Эскроу счет: что это, для чего нужен, как открыть

Автор статьи

Екатерина Иванова

9 минут на чтение
257 просмотров
Содержание Содержание

Эскроу представляет собой разновидность банковского счета и применяется для снижения рисков при заключении различных сделок.  Покупатель, как сторона договора, зачисляет на счет эскроу деньги, затем они депонируются (то есть замораживаются), а продавец (вторая сторона) сможет получить их после выполнения взятых на себя обязательств. 

Например, человек при приобретении жилой площади имеет некоторые опасения, связанные с нечестностью продавца. Тогда он (покупатель) имеет прав открыть счет эскроу и зачислить средства, предназначенные для совершения сделки. Продавец же сможет получить данные деньги после смены владельца квартиры.

Для открытия счета эскроу между сторонами сделки и финансовой организацией (банком) заключается специальный договор, с указанием всех условий для перевода денежных средств получателю. Счет эскроу предполагает заморозку не только денежных средств, но и иное движимое имущество, например, различные ценные бумаги.

Участники сделки с применением эскроу-счета

В сделке, в ходе которой применяется эскроу-счет, участвуют 3 стороны:

  1. Депонент – это тот, кто производит внесение денег на счет.
  2. Бенефициар – тот, кто получает средства после исполнения своих обязательств.
  3. Эскроу-агент – занимающийся депонированием денег или движимого имущества на счете. Он является независимым участником и гарантом сделки, осуществляет ее контроль и определяет степень выполнения договора между депонентом и бенефициаром. О доказательствах выполнения заявленных требований стороны договариваются самостоятельно.

В нашей страны правом на открытие счетов эскроу обладают только банки. Когда гарант не обладает официальным статусом кредитной организации, то он может осуществлять депонирование путем открытия специальных номинальных счетов. 

Преимущества и недостатки счета эскроу

К плюсам относятся такие моменты:

  • Гарантия получения средств бенефициаром при выполнении возложенных обязательств и защита покупателя от мошеннических действий.
  • Когда одна из сторон сделки принимает решение ее расторгнуть, то происходит автоматическое закрытие счета с передачей средств депоненту.
  • Возможность выбора перечня бумаг-доказательств завершения сделки для банка.
  • При долевом строительстве жилой площади покупатель-депонент открывает счет на бесплатной основе, а все денежные суммы размером до 10 миллионов рублей подлежат страхованию в АСВ (Агентство по страхованию вкладов).
  • Запрет на арест счета даже при наличии у покупателя каких-либо долгов перед государственными структурами.

К минусам можно отнести:

  • В России не все кредитные организации работают со счетами эскроу.
  • Блокировка средств до момента их перевода бенефициару и возможность их возврата только после расторжения контракта.
  • При нахождении денег на таком счету не происходит начисление процентов.
  • Покупатель (депонент) за открытие счета эскроу обязан внести комиссионную плату в размере до 1% от общей суммы сделки. В случае долевого строительства эту комиссию вносит застройщик, являющийся бенефициаром.

Что лучше выбрать: эскроу, аккредитив или банковскую ячейку

Наряду со счетом-эскроу, аккредитив и банковская ячейка также являются финансовыми инструментами, применяемыми для гарантированных денежных операций.

Банковская (депозитная) ячейка представляет собой сейф в банке, подлежащий аренде. К этому сейфу по инициативе клиента допускаются и другие люди с предъявлением утвержденных документов. При приобретении жилья покупателем арендуется такая ячейка, куда он кладет личные средства. После завершения сделки продавец для получения денег покупателя предъявляет в банк договор купли-продажи.

Аккредитив – это обязательство кредитной организации по переводу денег клиента получателю после исполнения возложенных на него обязательств или условий. Аккредитив зачастую применяется в торговых сделках, где банк является посредником. Например, покупатель переводит деньги на счет в банке, а банк в свою очередь их замораживает до подтверждения продавцом той или иной поставки товаров или услуг, после чего деньги отчисляются продавцу.

Кроме того, банковскую ячейку используют для операций с наличными деньгами, а счет эскроу предполагает исключительно безналичные операции. Все отличия представлены в таблице:

Аккредитив Счет эскроу Банковская ячейка
Форма договора Утверждена ЦБ Возможно внести изменения Возможно внести изменения
Ответственность за оплату несет Депонент Банк Депонент
Досрочное закрытие Возможно депонентом в любое время При расторжении контракта одной из сторон Возможно депонентом в любое время
Получателем средств является Сам получатель или указанное лицо Бенефициар Сам получатель или лицо по переводному аккредитиву
Применение в долевом строительстве Нет Необходимо, но есть исключения Нет
Страховка Да, в виде отдельного договора Сделки купли-продажи жилья, в т.ч. и ДДУ подлежат страхованию АСВ до 10 млн. руб. Да, в виде отдельного договора
Средства могут взыскать Да Нет Да

Использование счета эскроу

Этот счет зачастую используется при заключении сделок, участники которых опасаются, что одна из сторон не выполнит тех или иных обязательств. Также счета эскроу используются в ситуациях, когда предполагается, что между оплатой и передачей товара должен пройти длительный период, например, в случае, когда необходимо перерегистрировать какое-либо имущество. Например, при:

  • долевом строительстве;
  • продаже имущества;
  • продаже ценных бумаг;
  • продаже бизнеса;
  • заключения мирового соглашения в судебных делах;
  • продаже интеллектуальной собственности (товарных знаков, изобретений).

Расчеты с применением счета-эскроу производятся согласно трехстороннему соглашению между участниками, а сама сделка состоит из нескольких стадий:

  1. Подписание договора сторонами.
  2. Открытие покупателем счета эскроу и внесение средств.
  3. Депонирование средств банком.
  4. Исполнение обязательств продавцом и предоставление кредитной организации доказательств.
  5. Разблокировка счета банком и перевод средств продавцу.

Деньги, хранящиеся на счете эскроу, не могут быть использованы банком-агентом в своей деятельности, о чем прописывается в договоре.

Договор на открытие счета должен быть подписан всеми сторонами сделки, то есть покупателем, продавцом и представителем кредитного учреждения, где осуществляется открытие этого счета. При ДДУ бенефициаром выступает застройщик, который сам договаривается об открытии счета.

В соглашении по открытию счета обязательно прописываются условия сделки, а также форма доказательств. Далее покупатель перечисляет деньги на счет, а остальные участники производят оплату услуг кредитной организации. В разных кредитных организация существуют различные требования к перечню документов для открытия счета, однако у всех существует единое требование – это клиент обязан предъявить личный паспорт и составить заявление.

  • Юридическим лицам необходимо предоставить копии устава, учредительного соглашения или иной официальной бумаги, подтверждающей полномочия лица, заверенные нотариально. 
  • Индивидуальные предприниматели обязаны предъявить копию документа, удостоверяющего личность, бухгалтерскую отчетность и документ, доказывающий отсутствие налоговых долгов.
  • От физических лиц требуется только личный паспорт. Отдельные финансовые организации также просят своих клиентов, намеренных открыть счет эскроу, заполнить опрос-анкету.

Страхование 

Деньги, хранящиеся на счету эскроу, являются застрахованными, если заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Период страховки завершается спустя 3 дня с момента перехода права владения недвижимостью от продавца к покупателю.

В случае договора долевого участия денежные средства дольщика подлежат страхованию на полный период проведения строительства, то есть, до тех пор, пока жилье не будет сдано. 

В случае отзыва лицензии у банка, средства, хранящиеся на счетах эскроу, подлежат переводу на аналогичные счета в другом кредитном учреждении. Однако компенсация средств в данном случае происходит только когда сумма не превышает 10 миллионов рублей, даже если дольщиком были открыты несколько счетов в одном банке.  

Для получения страховой выплаты необходимо направить соответствующее заявление в АСВ с предоставлением документа, подтверждающего личность и копии соглашения на открытие счета. 

Применение при приобретении жилья

Этот счет может применяться как один из методов расчета при приобретении жилой площади, в том числе и на вторичном рынке недвижимости. Часто счет-эскроу используется в случаях, например, продавец требует предварительную плату, поскольку имеет опасения, что после перехода права владения он не получит средств за жилую площадь. Опасения покупателя в данном случае связаны с внесением части суммы вперед, так как в настоящее время происходит расцвет мошеннической деятельности. 

В подобной ситуации стороны могут прописать в договоре купли-продажи факта проведения расчетов при помощи счета эскроу. Тогда покупатель вместе с продавцом посещают кредитное учреждение, открывают счет эскроу, а далее покупатель переводит деньги на этот счет. Затем после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю государственным органом, которым выступает Росреестр, продавец предоставляет выписку из ЕГРН в кредитное учреждение по месту открытия счета и получает полагающиеся ему средства от продажи недвижимости.

Добавить комментарий

Рекомендуем похожие статьи