В различных компаниях, которые занимаются продажей недвижимого имущества и в объявлениях собственников о продаже часто можно встретить термин «апартаменты». В последние несколько лет сложилось мнение о том, что этим словом называют обычные квартиры, которые расположены в новом доме, имеют современный хай-тек интерьер и ремонт и т.д. В некоторых случаях — это действительно так. Многие собственники, выставляя свою благоустроенную квартиру на продажу, описывают ее как апартаменты. Однако с точки зрения жилищного законодательства жилая недвижимость, будь это дом или квартиры, и апартаменты — это два термина, которыми обозначаются абсолютно разные объекты.
Апартаменты и квартиры — в чем разница?
С точки зрения жилищного законодательства есть одно, но самое главное различие между квартирами и апартаментами. Первые — это относятся к жилой недвижимости, вторые — к коммерческой.
Даже если в доме с апартаментами имеется благоустроенный двор с детской площадкой, в помещениях проживают семьи с детьми, здание находится под ведением управляющей компании и т.д., то он все равно не будет считаться жильем.
На фоне этой разнице определений возникает множество отличий между квартирами и апартаментами. Их незнание может сыграть с собственником «злую шутку», которая может привести к дополнительным финансовым затратам, сложностям в вопросе юридического оформления помещения и, даже к потере прав собственности на объект.
Апартаменты и квартиры отличаются друг от друга по таким параметрам, как:
- требования к конструкции и обустройству помещения;
- содержание общедомового имущества;
- управление зданием;
- целевое использование помещений;
- использование объекта в качестве залогового имущества по долговым обязательствам;
- налогообложение;
- государственная поддержка в вопросе приобретения недвижимого имущества;
- оформление прописки;
- расчет стоимости коммунальных услуг;
- требования к близлежащим объектам социальной инфраструктуры.
Требования к конструкции и обустройству помещений
Апартаменты — это коммерческая недвижимость. Соответственно, на него не распространяются требования, правила и условия, предусмотренные жилищным законодательством. В первую очередь это касается конструкционных особенностей и обустройства как самого здания, так и помещений в частности.
В жилых домах в обязательном порядке должны соблюдаться требования по:
- высотности здания;
- наличию лифтов и их количества (начиная с определенной этажности);
- силовой нагрузке несущих перекрытий;
- уровню освещения;
- высоте потолков и т. д.
На апартаменты все эти правила не распространяются, соответственно, компания застройщик вправе не ставить лифт, делать потолки любого размера и т. д.
На Заметку: Факт того, что застройщик в ходе возведения здания с апартаментами не обязан соблюдать требования, предъявляемые жилым помещениям, не означает, что в нем обязательно будут отсутствовать лифты, санузлы и т.д.
Содержание общего имущества
Общее имущество (коридоры, подъездные балконы, лестницы и т.д.) и в многоквартирных домах, и в коммерческих зданиях с апартаментами обязаны содержать его собственники. Фактически, они оплачивают услуги УК, которое занимается этим.
Разница в том, что собственник дополнительно будет должен платить взносы не только за де-факто жилые апартаменты, но и за офисы и другие помещения, использующиеся в коммерческих целях.
В отличие от этого, за офисы, расположенные на первых этажах жилых домов, собственники квартир не платят взносы по содержанию общего имущества.
Управление зданием
Управлением зданиями с апартаментами и с жилыми квартирами в обоих случаях занимается УК. Однако в первом случае владельцем офисных помещений может стать один собственник в лице физического лица или организации, сдающий их в аренду. В таком случае он становится мажоритарным собственником, что дает ему преимущественное право голоса в вопросе решения каких-либо вопросов с другими владельцами помещений.
В случае с многоквартирным домами для принятия каких-либо решений, например, о прокладке интернет-кабеля, о смене управляющей компании и т.д., необходимо наличие подписей не менее двух третей владельцев. Один собственник имеет только одно право голоса (если он не владеет двумя квартирами одновременно).
Целевое использование помещений
Согласно законодательству, помещения в жилых многоквартирных домах не могут использоваться для ведения коммерческой деятельности (кроме офисов, расположенных на первом этаже здания).
На апартаменты же это требование не распространяется. То есть, никто не запретит собственнику обустроить там условные клуб, кальянную, бар и т.д. От этого естественно будут страдать другие собственники апартаментов по соседству, использующие помещение для жилья.
Однако в этой ситуации они не смогут пожаловаться на шум, постоянное присутствие посетителей заведения по соседству в коридоре и т.д.
Использование объектов в качестве залога
Если собственник квартиры оформит кредит, по которому его помещение будет выступать залоговым имуществом, то банк и судебные приставы ни при каких обстоятельствах не смогут изъять для реализации в целях погашения задолженности, если этот объект является его единственным жильем В этом плане владелец защищен законом от потери единственного жилья.
Опять же на апартаменты это правило не распространяется. Даже если у владельца нет другого места для проживания, то приставы все равно смогут изъять помещение в счет оплаты непогашенной задолженности. При этом с точки зрения закона абсолютно не важно, проживают ли там дети или нет.
Налогообложение
Естественно, что коммерческое имущество, коим с законодательной точки зрения и являются апартаменты, облагается большим налогом, чем жилые помещения. Для сравнения федеральная ставка годового налогового сбора на квартиру составляет 0,1% от ее кадастровой стоимости. Также собственник имеет право на вычет в размере цены 20 кв.м. независимо от своего социального статуса.
На апартаменты же будет действовать ставка коммерческой недвижимости в размере 0,5%. А если помещение размещено в здании, которое расположено в доме, входящим в состав административно-делового комплекса, то ставка налога составит 2% от кадастровой стоимости.
Таким образом, сумма годового сбора за апартаменты, который необходимо уплачивать в пользу государства в ФНС, больше в 5 или в 20 раз.
На Заметку: Указанные процентные ставки налогов — это минимально возможные показатели, закрепленные на уровне федерального законодательства. Региональные власти на свое усмотрение вправе увеличивать их значение.
Государственная поддержка
В Российской Федерации действуют сразу несколько государственных программ предоставления финансовой помощи в приобретении жилой недвижимости. Это:
- право на льготную ипотеку при рождении второго или последующего ребенка;
- сертификат материнского капитала при рождении первого и второго ребенка (один из способов его затраты — это оплата имеющегося ипотечного кредита или использование сертификата в качестве первоначального взноса по новому);
- льготная ипотека военным;
- программа льготной ипотеки для молодых семей и т. д.
Все описанные государственные программы работают только в том случае, если приобретаемым объектом недвижимости является именно жилье. Так как апартаменты — это коммерческая собственность, то, следовательно, их нельзя приобрести по какой-либо из действующих льготных программ. Ограничение действует даже в том случае, если апартаменты приобретаются с целью проживания.
Оформление прописки
Постоянная регистрация гражданина, она же его прописка, может быть оформлена исключительно в жилом помещении. Для апартаментов доступен только временный вариант, максимальны срок действия которого составляет 5 лет.
То есть, во-первых, гражданину, являющемуся собственником апартаментов, придется раз в пять лет переделывать свою временную прописку, во-вторых, он не сможет получить регистрацию ограниченного срока действия, если не имеет постоянной.
На Заметку: В апартаменты, которые расположены в здании, входящим в административно-деловой центр, нельзя прописаться даже на временной основе.
Социальная инфраструктура
При строительстве жилых домов компания, возводящее здание, должна учитывать расположение близлежащих школ, детских садов, больниц и т.д. Если в установленном радиусе от дома нет какого-либо социального объекта, то застройщик обязан самостоятельно или с поддержкой государства возвести его.
В случае со зданием, в котором расположены апартаменты, никаких подобных требований соблюдать не нужно. В итоге, для собственника, который покупает помещение в качестве жилья, это может вылиться в отсутствие, например, школы или детского сада поблизости, что в частности очень важно для семей с детьми.
Загрузка...