Особенности банкротства строительной компании. Как не потерять деньги?

Автор статьи

Ольга Лазарева

6 минут на чтение
1 466 просмотров
Содержание Содержание

Кризисы, накрывшие экономику России, затрагивают большинство отраслей производства, но одной из наиболее «просевших» сфер является строительство. Удорожание импортных стройматериалов, техники, кредитов приводит многие компании в итоге к невозможности продолжать свою деятельность. Отрасль сталкивается с массовым банкротством, которое касается и долевых участников строительства. В данной статье мы разберем как осуществляется банкротство строительной компании, застройщика, какие права у дольщиков и как не потерять деньги.

Банкротство строительной компании: определение

Решение о банкротстве (объявлении своей несостоятельности) строительные компании принимают в ситуациях, когда оказываются неспособны выполнять взятые на себя обязательства перед кредитными организациями, дольщиками, представителям компаний-подрядчиков по заключенным договорам, либо выплачивать положенные налоги и сборы в пользу государственного бюджета.

Чтобы обратится в суд для утверждения своего банкротства, у компании-застройщика должны быть выполнены обязательные условия:

  • у застройщика имеются непогашенные долговые обязательства,
  • строительная компания не платит по этим долгам как минимум три месяца (из-за проблем с ликвидностью, отсутствием денежных средств и т.д.),
  • сумма по неоплачиваемым долгам составляет как минимум 100000 руб.,
  • компания не скрывает свои реальные активы и не пытается стать банкротом обманным путем.

Законодательный аспект банкротства строительной компании

Законодательно вся процедура банкротства строительной организации регулируется двумя законами:

  1. общий порядок прописан в Федеральном законе под номером сто двадцать семь «О несостоятельности/банкротстве»;
  2. процедуры, регламентирующие взаимодействие застройщика-банкрота с дольщиками, сформулированы в Федеральном законе под номером двести четырнадцать «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Именно наличие специального закона о долевом строительстве делает процедуру банкротства таких компаний более сложной, добавляя ряд нюансов в обычные схемы. Читайте так же статью: → «Какая очередность платежей при банкротстве организации«.

Скачать бесплатную книгу  от online-buhuchet.ru «Банкротство физ.лица, ИП, ООО, ЗАО»
Банкротство физического лица, ИП, ООО, ЗАО
Содержание:
Как физическому лицу подать на банкротство?
Банкротство ИП с долгами по кредитам: поэтапная инструкция
Как закрыть ООО без налоговой проверки?
Особенности банкротства строительной компании. Как не потерять деньги?
Какая очередность платежей при банкротстве? Примеры, ответы на вопросы
КБК по НДС + примеры заполнения и бухгалтерские проводки
Как ликвидировать ООО с долгами: инструкция
Банкротство ЗАО: этапы ликвидации, выплаты задолженностей, инфографика
Ликвидация ООО на УСН за 5 этапов. Пошаговая инструкция

Процедура банкротства строительной компании

Процедура банкротства для компании-застройщика аналогична по сути банкротству любой компании-должника, обычно состоит из нескольких этапов, представленных в таблице ниже.

Процедура банкротства строительной компании
Последовательность этапов Продолжительность каждого из этапов Процессы, наполняющие каждый из этапов
Предварительный этап (подготовка заявления и обращение в суд) Зависит от инициатора банкротства (в среднем от недели до нескольких месяцев)
  • Решение об обращении в Арбитражный суд принимает либо сама компания-застройщик (добровольное банкротство), либо один из кредиторов (принудительное банкротство).
  • Инициатор банкротства готовит заявление для признания застройщика банкротом и отправляет данный документ в суд (территориально суд должен располагаться по месту юридического адреса должника).
  • Арбитражный суд проверяет, существуют ли необходимые условия для начала процесса банкротства, далее выносит решение (положительное или отрицательное).
  • В случае признания строительной компании банкротом начинаются основные этапы процедуры.
Этап внешнего наблюдения Период до 6 месяцев
  • Компания-застройщик остается под руководством своего «внутреннего» управляющего лица (директора, председателя совета директоров и т.п.), но появляется внешний наблюдатель, назначенный судом.
  • Наблюдателю передаются для рассмотрения все бухгалтерские и юридические документы, которые он запрашивает для формирования отчетов и проверки деятельности строительной компании.
  • О начале банкротства сообщают кредиторам (дольщикам, кредитным организациям и т.п.), происходит сбор обращений от них, составляется общий список всех долгов организации («реестр требований кредиторов»).
  • Все заинтересованные кредиторы собираются на первое собрание.
Этап финансового оздоровления Период от двух-трех месяцев до полугода
  • Оценивается все существующее имущество застройщика-должника (как недостроенные здания и земельные участки, так и средства производства, офисы и т.п.), продаются неликвидные активы.
  • Строительная компания при участии внешнего наблюдающего формирует подробный план по спасению («оздоровлению»), передавая далее его на утверждение собранию кредиторов.
  • Застройщик старается договориться с кредиторами «мирным» путем, выплатив долги, закончив строительство, оформив реструктуризацию кредитов, либо же сделать это не удается и происходит переход к этапу внешнего управления.
Этап внешнего управления Назначается Арбитражным судом и составляет от трех месяцев до двух лет
  • Управление должником передается в руки внешнего/конкурсного управляющего, которые готовит свой план вывода строительной компании из кризиса.
  • Любые сделки проводятся только с согласия собрания кредиторов (в ом числе и дольщиков) и должны быть направлены на улучшение ситуации.
  • Управляющий должен выявить все объекты, которые застраивает компания, и, при необходимости, обязать ее оформит права собственности на землю и здания.
  • Управляющий имеет право отменять ранее заключенные договора и сделки, если они мешают процессу восстановления платежеспособности строительной компании (через судебное решение).
Заключительный этап конкурсного производства Период до 6 месяцев
  • Происходит продажа активов компании-застройщика, формируется денежная масса для выплат долгов в порядке очередности, устанавливаемой законодательством.

Права дольщиков при банкротстве строительной компании

Одной из форм взаимодействия застройщика с покупателями квартир является долевое строительство. Оно предполагает заключение особого договора долевого участия между компанией, строящей дом, и покупателем, которые вносит деньги для постройки многоквартирного здания. После окончания строительства компания должна по договору передать дольщику квартиру, оплаченную им в момент заключения соглашения.

Особенностью дольщика по закону №214 является его особый статус при банкротстве застройщика:

  • он не приравнивается к инвесторам, а выступает в особой роли «участников строительства», его право на возврат денег оказывается выше в очередности кредиторов (он объявлен кредитором третьей очереди, т.е. имеет преимущество перед кредитными организациями и инвесторами);
  • также законом закреплено право собственности дольщика на купленную при заключении договора квартиру в строящемся доме, даже если этот дом в итоге достроит другая компания;
  • если при банкротстве строительной организации оказывается, что дом не был достроен, и суд постановил продать его для погашения задолженностей с помощью публичных торгов, то законодательно установлена доля от полученной суммы, передаваемая дольщикам (четверть);
  • если у застройщика-банкрота не выявлена кредиторская задолженность, размер выплат дольщикам может быть увеличен до 85% от вырученной суммы;
  • отдельным пунктом закон позволяет дольщикам объединиться в кооператив и получить недостроенное здание в качестве компенсации (при выполнении ряда условий);
  • все эти особенности распространяются только на строительство жилых домов и не применяются, если в качестве активов банкрота выступают недостроенные гостиницы, торговые центры, стадионы, общежития и тому подобные объекты.

Процедура передачи жилого дома кооперативу дольщиков при банкротстве застройщика

Граждане, являющиеся дольщиками (участниками строительства), могут сформировать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для защиты своих интересов в суде при банкротстве застройщика. Для этого они должны пройти несколько процедур:

  1. создать ЖСК, подготовив нужные документы о его формировании, а также предоставив документальное подтверждение внесения своих паев;
  2. вступить в кооператив должны все участники долевого строительства, если их требования указаны в реестре кредиторов и в реестре, требующем передачи жилых помещений дольщикам;
  3. на собрании членов ЖСК принять решение о передаче недостроенного дома и земельного участка под строительство этому кооперативу (проголосовать «за» должны три четверти участников);
  4. передать комплект документов по ЖСК и принятому решению в суд;
  5. если будут выполнены несколько условий для такой передачи, то суд вынесет решение в пользу участников строительства.

Условия передачи жилого дома дольщикам

К обязательным условиям для передачи права на недостроенное жиле здание ЖСК относятся:

  • суммарная стоимость требований дольщиков, внесенных в реестр, должна практически полностью совпадать со стоимостью прав застройщика-банкрота на этот дом и землю под строительство (расхождение не более 5%);
  • либо 75% кредиторов 4-той очереди (без учета юридических лиц, участвовавших в строительстве) должны согласиться на такую передачу здания в пользу ЖСК;
  • у застройщика-банкрота после передачи здания остаются средства, достаточные для выплаты долгов кредиторам первой и второй очередности (либо ЖСК должен внести нужную сумму на депозит в банк);
  • в реестре не должны быть указаны кредитные организации, выдавшие застройщику денежные средства под залог этого здания, либо же ЖСК должен компенсировать сумму невыплаченного застройщиком долга;
  • количество квартир в недостроенном доме не должно быть меньше, чем количество дольщиков, вошедших в ЖСК (т.е. квартир после достраивания дома должно хватить всем); в противном случае часть дольщиков могут потребовать выплатить им денежную компенсацию;
  • здание и участок земли под ним обязаны быть в собственности у компании-застройщика.

Если все условия выполняются, то ЖСК информирует всех кредиторов о своем желании получить здание в качестве «отступных», и передает все документы с суд, который рассматривает дело о банкротстве. При положительном решении недостроенный дом передается ТСЖ, в противном случае ТСЖ распускается, а требования дольщиков переоформляются в денежную форму.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Возвращаются ли дольщикам деньги, внесенные на депозит, если суд не передал недостроенное здание ЖСК?

Ответ: Да, происходит полный возврат средств участникам жилищно-строительного кооператива.

Вопрос №2: Если переданное кооперативу здание не покрывает полностью исковые требования дольщиков, происходит ли списание долга с застройщика?

Ответ: Нет, оставшаяся часть требований должна быть преобразована в денежную форму и в дальнейшем выплачена из других активов банкрота.

Вопрос №3: В какую очередь предприятие-банкрот должно выплатить заработную плату своим сотрудникам? Приоритетны ли дольщики перед сотрудниками строительной компании-банкрота?

Ответ: Нет, приоритет выплат зарплаты перед остальными платежами сохраняется и при банкротстве строительных фирм, это долги второй очереди (а дольщики – третьи).

Вопрос №4: Допустимы ли ситуации субсидиарной ответственности головной строительной фирмы за ее «дочку» при банкротстве последней?

Ответ: Подобное решение суда возможно, когда строительная «дочерняя» компания не может сама погасить задолженности, при одном существенном условии: ее долг/ущерб был предопределен действия «головной» компании.

Вопрос №5: Существуют ли исключения из стандартных правила очередности по требованию выплат долгов в случае банкротства строительной компании?

Ответ: Да, существуют. Исключением являются те долги, которые обеспечены имуществом банкротящейся строительной фирмы. В такой ситуации средства, полученные путем реализации залога, будут переданы кредитору-залогодержателю для погашения задолженности, без учета остальной очередности. Нельзя «пропустить» только кредиторов первой и второй очереди, при условии, что право данных кредиторов появилось раньше залогового договора.

Вопрос №6: Как покупателю избежать выбора ненадежного застройщика?

Ответ: во-первых, проверять «черные» сводные списки застройщиков и строящихся зданий, которые есть в интернете, во-вторых, не соглашаться на «серые» схемы покупки, а использовать только официальные формы (долевое строительство, вхождение в ЖСК), в-третьих, проверять наличие все необходимой документации и проектных деклараций у застройщика.

Эксперт сайта "Бухгалтерия для чайников"
Автор: Казакова Екатерина Игоревна, руководитель отдела развития и управления персоналом в региональной розничной сети аптек и магазинов косметики «Рубль Бум» и 1b.ru, бизнес-тренер.
Эксперт сайта «Бухгалтерия для чайников».

Добавить комментарий

Рекомендуем похожие статьи