Уступка по договору долевого участия

Участник договора долевого участия (ДДУ) вправе передать свою долю в строящемся доме организации или третьему лицу, подписав договор уступки. В статье разберем, как оформляется уступка по договору долевого участия, как заключить договор уступки долевого участия и какие документы для этого необходимы, а также рассмотрим особенности уступки доли при частичной оплате ее стоимости.

Договор долевого участия (ДДУ): основные положения

Договор долевого участия – документ, согласно которому гражданин (или организация) приобретает у застройщика жилье в строящемся доме. Оплачивая стоимость, установленную договором, гражданин становится участником долевого строительства.

По завершению строительства застройщик и участник ДДУ подписывают акт приема-передачи объекта недвижимости, на основании которого участник оформляет право собственности на квартиру.

Подчеркнем, что действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию ДДУ в Росреестре. Для внесения в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости) информации о договоре, участник обращается в территориальный орган Росреестра или МФЦ (Многофункциональный центр оказания административных услуг) со следующими документами:

• паспорт;
• ДДУ в 3-х оригинальных экземплярах;
• описание недвижимости (квартиры) с указанием его местоположения в объекте (доме);
• квитанция об оплате госпошлины, размер которой для физлиц составляет 350 руб.;
• заявление о регистрации ДДУ в ЕГРН ⇒ Заявление о госрегистрации ДДУ.

ДДУ подлежит госрегистрации в течение 7-ми рабочих дней (при обращении в Росреестр) либо в течение 9-ти рабочих дней (при оформлении документов через МФЦ).

ДДУ вступает в силу только после госрегистрации договора в ЕГРН.

Читайте также статью ⇒ «Регистрация договора долевого участия в Росреестре«.

Уступка по договору долевого участия: как оформить

Участник ДДУ может передать свою долю в объекте строительстве другому участнику, организации, третьему лицу. Основанием передачи выступает договор уступки права требования, который также называют договором цессии.

В рамках договора уступки, цедент (первоначальный участник) передает цессионарию (новому участнику) право требования задолженности у должника (застройщика). Долгом в данном случае выступает объект незавершенного строительства.

Когда можно заключить договор уступки по ДДУ

Уступка по договору долевого участия

Порядок уступки по ДДУ регулируется следующими законодательными актами:

• закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве»;
• ст. 382 – 390 ГК РФ.

Согласно вышеперечисленным нормативным документам, действующий участник ДДУ может передать свою долю в строительстве третьему лицу в любое время с момента заключения ДДУ и до подписания акта приема-передачи объекта завершенного строительства.

При определении периода, в течение которого возможно заключение договора уступки по ДДУ, сторонам следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Регистрация ДДУ. Участник может уступить свою долю в строительстве только при условии, что ДДУ прошел процедуру госрегистрации и внесен в ЕГРН. ДДУ считается зарегистрированным при наличии у застройщика и участника по экземпляру договора, на котором имеется специальная надпись Росреестра и отметка о регистрации.
2. Оплата доли. Действующее законодательство позволяет уступать долю в строительстве при условии как полной, так и частичной ее оплаты. В случае если стоимость доли оплачена не полностью, в договоре уступки по ДДУ необходимо прописать условия перевода долга на нового участника строительства.
3. Отсутствие акта приема-передачи. Если между застройщиком и участником долевого строительства заключен акт приема-передачи жилого помещения, то договор уступки заключить нельзя. В данном случае передача собственности осуществляется на основании стандартного договора купли-продажи при условии, что недвижимость зарегистрирована в ЕГРН в качестве завершенного объекта строительства.

Читайте также статью ⇒ «Расчеты по договору долевого участия: залог, неустойка, госпошлина«.

Стороны договора уступки по ДДУ

В общем порядке договор заключается между двумя сторонами – действующим участником ДДУ и новым собственником. Участия застройщика в подписании договора в качестве третьей стороны не обязательно, но допустимо. Как правило, в подобных случаях стороны информируют застройщика о смене участника ДДУ после заключения договора уступки, направляя в его адрес письменное уведомление.

Если стоимость доли оплачена участником не полностью, то заключается трехсторонний договор уступки (застройщик, действующий участник, новый участник). В соответствие с соглашением, участник ДДУ передает новому собственнику не только долю в строительстве, но и обязательства по погашению долга в установленном порядке.

Читайте также статью ⇒ «Налоговый вычет по договору долевого участия«.

Как оформить договор уступки по ДДУ

Уточнив необходимые детали и согласовав цену, стороны заключают договор уступки по ДДУ.

Договор заключается в свободной форме, с соблюдением основных требований ГК РФ.

Договор уступки по ДДУ должен содержать следующие обязательные реквизиты:

• наименование документа;
• дата, место составления;
• наименование сторон (наименование организации-застройщика, ФИО физлиц);
• ФИО представителя застройщика, документ, на основании которого он действует (номер, дата доверенности);
• адреса сторон (юридический адрес застройщика, адреса регистрации физлиц);
• паспортные данные физлиц, которые выступают сторонами договора (действующий и новый участники ДДУ);
• полные реквизиты застройщика.

При составлении договора стороны утверждают в документе следующие положения:

Образец договора можно скачать здесь ⇒ Договор уступки доли в строительстве.

Регистрация договора уступки по ДДУ

После подписания договора уступки по ДДУ, соглашение подлежит обязательной регистрации.

Для внесения информации об уступке в ЕГРН стороны могут обратиться в орган Росреестра или МФЦ.

При обращении при себе необходимо иметь следующие документы:

• удостоверение личности заявителя;
• договор уступки по ДДУ (в 3-х оригинальных экземплярах);
• договор долевого участия (в одном экземпляре);
• описание недвижимости (квартиры) с указанием его местоположения в объекте (доме);
• квитанция об оплате госпошлин;
• заявление о регистрации договора уступки по ДДУ.

Договор уступки по ДДУ регистрируется в общем порядке – в течение 7-ми дней при обращении в Росреестр или в течение 9-ти дней при обращении в МФЦ.

Расчеты по договору уступки доли в строительстве осуществляются только после регистрации договора в Росреестре.

Частичная уступка по договору долевого участия

В последнее время в сфере долевого строительства участились случаи мошенничества, связанные с частичной уступкой права требования по ДДУ.

В соответствие со схемой аферы, частная фирма заключает ДДУ с застройщиком, на основании которого приобретает несколько квартир. В соответствие с ДДУ, фирма производит оплату частями.

После перечисления первоначальной оплаты, размер которой, как правило, не превышает 30%, фирма заключает с физлицами договора частичной уступки требования по ДДУ. Договора уступки заключаются с разными физлицами, отдельно на каждую квартиру. При этом, по договору уступки новые участники производят полную оплату по договору в пользу фирмы-прежнего участника ДДУ.

После получения оплаты от граждан по договору уступки, фирма исчезает, не погасив остаток долга перед застройщиком, в результате чего обязательства по выплате задолженности возлагаются на нового участника.

Для того чтобы не стать жертвой аферистов, государственные контролирующие органы не рекомендуют гражданам не заключать договора частичной уступки по ДДУ.