Учет субаренды

В данной мы рассмотрим учет субаренды: земельного участка / недвижимого имущества. Узнаем о документах, налогообложении. Сравним особенности для режимов.

Субаренда (далее — поднаем) — разновидность аренды, означает передачу (пересдачу) уже арендованного имущества либо его части в аренду третьему лицу (группе лиц), субарендатору. Речь идет о земельных участках, жилых и нежилых помещениях, ОС.

Особый порядок учета поднаема законом не предусмотрен. Участники сделки самостоятельно формируют последовательность действий на основании требований законодательства, действующих международных стандартов. Примечательно, правовая основа по части аренды применяется и в отношении поднаема. К ней следует отнести:

  • Гражданский кодекс РФ, ст. 34, 615, 618, 631, 638, 647, 660;
  • Земельный кодекс РФ, ст. 22, 23;
  • ФЗ № 402 от 6.12. 2011, ст. 9, ч. 1;
  • действующие ПБУ 10/99, 9/99 и т. д.;
  • Инструкцию к плану счетов.

Для совершения подобных сделок с любым имуществом необходимо заручиться согласием (а лучше разрешением) владельца пересдаваемого имущества и заключить договор субаренды. В противном случае такое соглашение будет считаться недействительным. Оптимальным вариантом будет закрепление согласия собственника в первичном договоре аренды. Период действия поднаема не должен превышать срок договора аренды. Читайте также статью: → «Учет аренды основных средств арендатора и арендодателя»

Учет субаренды у арендатора, арендодателя, субарендатора

Участниками поднаема прямо либо косвенно становятся: арендатор, арендодатель, субарендатор. И физлицо, и юрлицо, и ИП вправе участвовать в подобных сделках. Арендодатель — тот, кто отдает в аренду собственное имущество. Арендатор (он же наниматель) — тот, кто заключил с владельцем имущества договор аренды (имущественного найма) для временного владения либо пользования его имуществом.  Субарендатор (он же поднаниматель) — тот, кто заключил договор субаренды и на его основании получил право пользования имуществом.

В большинстве своем бухгалтерский учет и налогообложение поднаема такие же, как и в случае с арендой. Разница заключается лишь в том, что при поднаеме арендодателем будет арендатор (он же субарендодатель), а арендатором субарендатор.

Учет имущества, переданного в аренду, у арендодателя (субарендодатель) ведется на субсчете к сч. 01 «ОС» либо сч. 03 («Вложения в материальные ценности»). Учет арендованного имущества у арендатора (субарендатор) осуществляется по ДТ внебалансового сч. 001 «Арендованные ОС».

Если организация (юрлицо) арендует землю, недвижимость, иное имущество для целей своей основной деятельности, то траты учитываются в составе себестоимости услуг, продукции и т. п. При получении прибыли в результате поднаема ее относят на реализационную деятельность (сч. 90.1). Внереализационной прибыль будет при пересдаче имущества по неосновной деятельности.

Траты, понесенные в связи с арендой недвижимости (ремонтные работы, свет и т. д.), причисляют к тратам, снижающим доход. В случае с поднаемом траты делят на связанные с арендуемой площадью и относящиеся к поднаему.

УСН, ЕНВД, ОСНО, ПСН: разница бухучета и налогообложения (для ИП и юрлиц)

Каждая из названных систем предусматривает отдельный порядок налоговых отчислений и платежей, что следует учитывать при ведении налогового учета субаренды. Это одинаково касается ИП и юрлиц. Тем не менее частный предприниматель (физлицо) хотя и обладает фактически правами юрлица, но имеет существенные отличия в бухучете и налоговой составляющей.

Наименование режима Варианты совмещения налоговых режимов Налоги к уплате Действующие ставки Послабления по уплате сборов
УСН Организации с ЕНВД;

 

предприниматели с ЕНВД и ПСН

Единый налог УСН,

налоги на землю, транспорт,

торговый сбор;

 

объект налога — доход либо прибыль, сниженная на траты

 

Регионы:

 

от 1 до 6% (УСН Доходы);

 

5 до 15% (УСН Доходы — расходы)

Не платят сборы:

 

НДС,

 

на имущество,

 

НДФЛ (исключение — прибыль от дивидентов)

ЕНВД Организации с ОСН, УСН;

 

предприниматели с ОСН, УСН, ПСН

Единый вмененный, транспортный,

на землю;

 

объект налога — вмененный доход

15% Не надо платить:

 

НДС,

 

На имущество,

 

НДФЛ на вмененный доход

ОСН С ЕНВД, ПСН НДФЛ,

НДС,

транспортный,

имущественный,

на землю,

торговый и др. в зависимости от объекта налогообложения;

 

объекты налога:

прибыль,

имущественные объекты (для предпринимателей — недвижимость),

доход от реализации

НДС 0%, 10% и 18%;

 

по прибыли — от 0 до 30%, 20%;

 

по имуществу — 2% (для ИП), 2,2% (организациям),

 

НДФЛ 13% — 30%

ПСН С ОСН, УСН, ЕНВД Фиксированная сумма патента,

земельный,

транспортный;

 

объект налога —потенциальный доход за год

6%

 

Не платят:

НДС и НДФЛ по деятельности сообразно патенту,

товарный,

на имущество

На примере ИП и ООО можно подвести итог по ключевым отличиям: патент возможен только для ЧП, при ОСН предприниматель платит подоходный, а ООО — сбор на прибыль. Причем при калькуляции ущерб предыдущих периодов ЧП не может учесть, а ООО вправе покрыть ущерб за счет дохода текущего года. Не платит предприниматель налог на имущество, задействованное в коммерческой деятельности, а ООО на ОСН платить обязано.

Бухучет и отчетность формируют и сдают с 2013 г. организации на всех налоговых режимах единожды за год. Частный предприниматель в отличие от юрлиц, включая и обществ с ограниченной ответственностью, не обязан вести бухучет. Читайте также статью: → «Расходы при УСН «доходы минус расходы»

Бухгалтерия участников договора субаренды

Учет субаренды обязывает бухгалтерию участников соглашения отображать арендованное имущество, плату за аренду, НДС, уплаченную госпошлину за регистрацию. Применение счетов бухучета зависит от того, является ли аренда отдельным видом деятельности либо нет.

Траты по обычной деятельности отображают, когда арендуемое имущество задействовано в коммерческой деятельности. Прочие траты бухгалтерия фиксирует, когда имущество при аренде задействуют в непроизводственных целях.

Ключевые контировки, используемые в учете поднаема Характеристика
ДТ 62 (76), КТ 90.1 (91.1);

 

 

ДТ 20 (23, 25, 26, 29, 44), КТ 60 (76);

 

 

 

 

ДТ 44, КТ 60 (76);

 

 

 

ДТ 91.2, КТ 60 (76);

 

 

 

ДТ 76, КТ 51;

 

 

ДТ 19, КТ 76;

 

ДТ 90.3, КТ 68 субсч. «Платежи по НДС»;

 

ДТ 68, КТ 51;

 

ДТ 20, КТ 68

арендная плата за месяц (от субарендатора);

 

 

арендная плата за месяц в составе трат по имуществу, задействованному по основной деятельности производственной организации (учет арендатора);

 

арендный платеж по имуществу, задействованному в основной деятельности торговой организации;

 

арендный платеж по имуществу, задействованному в непроизводственных целях;

 

 

плата за пересдачу прежнему арендатору;

 

 

НДС прежнего арендатора;

 

зачисление НДС (если деятельность облагается НДС);

 

сбор за регистрацию поднаема;

 

плата за госпошлину включена в состав трат

 

Арендодатель причисляет плату за аренду к прибыли на последнее число месяца в бухгалтерии и налоговом учете. На арендный платеж начисляется НДС, после чего арендатору выставляется счет-фактура. Арендатор плату за аренду причисляет к тратам, а НДС принимает к вычету по предъявляемой счет-фактуре ежемесячно на конец месяца.

Некоторые нюансы налогообложения у физлиц и юрлиц при поднаеме

Объектом налогообложения здесь выступает передача имущественных прав (НК РФ, ст. 146), прибыль от реализации их — доход от реализации. (НК РФ, ст. 248, 249). Физлицо получает доход от сдачи имущества в поднаем и уплачивает с него налог по ставке 13%. Юрлицо здесь обязано уплатить с вырученной от поднаема прибыли налог по ставке, предусмотренной применяемым режимом. К примеру, по УСН величина ставки составляет 6 %.

Снизить прибыль от указанных действий можно на стоимость получения имущественных прав и на величину трат по их получению и реализации. Арендодатель уплачивает налог на имущество, амортизацию по ОС.

Субаренда земельного участка облагается НДС в общепринятом порядке, т. к. это считается предоставлением платных услуг третьим лицам (НК РФ, ст. 40, 154, 155). К вычету НДС принимается в составе платежа за пересдачу имущества (по выставлению суммы прежним арендатором).

Документы участников соглашения, отчетность при субаренде имущества

При заключении договора субаренды обязательно оформляется акт приема-передачи имущества (составляется по 2 экземпляра). Причем по земельному участку его следует регистрировать, а в отдельных случаях еще и удостоверять у нотариуса. Стороны-участники соглашения также должны предъявить друг другу ряд документов.

Основные документы для физлиц Основные документы для юрлиц
Паспорт;

свидетельство о праве собственности на имущество (можно копию)

Выписки из реестра юрлиц и с банковскими реквизитами;

 

разрешение на подписание договора поднаема

При поднаеме имущества собственник предъявляет:

акт обмера, план размещения участка земли, кадастровый паспорт здания на участке, иные дополнительные документы

Когда арендованное имущество возвращается, оформляется 2 экземпляра акта возврата. Все хозяйственные операции фиксируются в первичных учетных документах. Читайте также статью: → «Курсовые разницы при УСН»

Пример 1. Поднаем участка земли: контировки в бухгалтерии субарендодателя (юрлица)

Организация арендовала участок земли на 5 лет для своих торговых площадей. Спустя полгода, часть арендованного участка была пересдана в поднаем. Бухгалтерия организации отобразила:

  1. ДТ 76, КТ 51 — отчисление денег в счет платы за участок согласно договору аренды;
  2. ДТ 97, КТ 76 — траты за право аренды причислены к тратам последующих периодов;
  3. ДТ 97, КТ 44 — списание трат последующих периодов (ежемесячно);
  4. ДТ 44, КТ 76 — начисление арендного платежа за месяц;
  5. ДТ 76, КТ 51 — отчисление арендного платежа;
  6. ДТ 62, КТ 91.1 — доход от пересдачи участка земли в поднаем;
  7. ДТ 91.1, 68.02 — учтен НДС;
  8. ДТ 51, КТ 62 — получение денег по договору поднаема.

Пример 2. Поднаем парковочных мест: бухгалтерия коммерческой структуры

ООО «Ромашка» арендовало 5 парковочных мест. Из них 3 места было отдано по договору субаренды сотрудникам для личного пользования. Оплату за парковочные места сотрудники производят из своего заработка. Бухгалтерия «Ромашки» зафиксировала:

  1. ДТ 26, КТ 60 — плата за аренду;
  2. ДТ 60, КТ 51 — зачисление денег на счет ООО «Ромашка»;
  3. ДТ 19, КТ 60 — НДС по аренде;
  4. ДТ 68 (НДС), КТ 19 — возмещен НДС;
  5. ДТ 73, ДТ 91.1 — поднаем;
  6. ДТ 70, КТ 73 — удержание денег из заработка сотрудников в счет платежа за поднаем парковочного места;
  7. ДТ 91.1, КТ 68 (НДС) — зачисление НДС по прибыли, полученной в результате поднаема.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Какова правовая разница между арендным договором и соглашением субаренды?

Ответ: Договор поднайма (субаренды) — гражданско-правовое соглашение арендного типа. Базируется на той же правовой основе, что и арендный договор, если иное не предписано особыми нормами о поднайме (участниками соглашения являются наниматель, он же арендатор, и арендодатель). К тому же договор субаренды тесно связан с ключевым первичным договором аренды, на основе которого он составляется.

Вопрос №2: Можно ли сдать в субаренду офис, склад, а стоимость аренды повысить по договору поднаема?

Ответ: Коммерческая недвижимость (нежилое помещение) может выступать в качестве объекта сделок. В законодательстве нет прямого запрета на увеличение арендной платы по договору субаренды.

Вопрос №3: Частный предприниматель на УСН арендует нежилое помещение у ООО на ОСН. Какой ОКВЭД следует выбрать для пересдачи его в поднаем?

Ответ: Вид деятельности по коду 70.20.2 (сдача внаем собственного нежилого помещения).

Вопрос №4: Как отобразить торговой организации предоставление помещения в субаренду?

Используются контировки:

  • ДТ 62, КТ 91.01(предоставление помещения в поднаем);
  • ДТ 91.02, КТ 68.02 (НДС);
  • ДТ 50 (51), КТ 62 (арендная плата).

Вопрос №5: В качестве кого выступают агентства недвижимости, которые сдают арендованные помещения собственников третьим лицам?

Ответ: Агентства недвижимости оказывают посреднические услуги, это не субаренда. Для этих целей используется коды ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и 68.31 «Агентства недвижимости».