Налоговый вычет при покупке квартиры в рассрочку

В данной статье мы рассмотрим налоговый вычет при покупке квартиры в рассрочку. Разберем пошаговую инструкцию. Узнаем, как получить вычет. Поговорим о законодательных актах.

В целях оказания финансовой поддержки российское законодательство предоставляет гражданам право на получение частичного возврата суммы, потраченных на приобретение недвижимости и улучшение жилищных условий. Компенсация осуществляется в рамках процедуры оформления имущественного вычета. Многих интересует вопрос: можно ли получить возврат, если квартира приобретена в рассрочку. Сегодня мы подробно поговорим о компенсации налога при покупке жилья в кредит у застройщика, оформлении и ипотеки, использовании средств материнского капитала, а также дадим ответы на вопросы по актуальной теме.

Нормативная база

Право граждан на получение налоговой компенсации и механизм оформления возврата закреплен в действующих нормативных актах, основным из которых выступает НК РФ. Кроме того, процедуру получения вычета регламентируют письма Минфина и ФНС, которые содержат разъяснения относительно порядка оформления возврата в частных случаях. Ниже в таблице представлена обобщенная информация о ключевых законодательных актах, регулирующих получение налоговой компенсации при покупке квартиры в рассрочку.

№ п/п Нормативный документ Описание
1 НК РФ ст. 220 (п.1 пп. 3-4) В данном подпункте НК описаны основные положения, касающиеся порядка, условий и сумм получения компенсации, В частности, НК:

·         подтверждает право на возврат при покупке жилья у застройщика (в долевую собственность) и путем оформления ипотеки:

·         фиксирует сумму вычета (2 млн. руб. – в общем порядке, 3 млн. – для ипотеки) и лимит к возмещению (260 тыс. руб., то есть 13% от 2 млн., или 390 тыс. для займов);

·         предоставляет гражданам возможность вернуть средства в сумме процентов по ипотеке.

2 НК РФ ст. 220 (п. 1 пп.2) Абзац 26 данного подпункта дает разъяснения относительно отсутствия возможности оформления компенсации при покупке жилья за счет средства материнского капитала.
3 Письмо Минфина №03-04-07/15264 от 04.04.14 В письме Минфин уточняет о возникновении право на оформление компенсации при покупке квартиры у ЖСК (жилищно-строительного кооператива). Мнение Министерства звучит так: гражданин может оформить вычет только после того, как квартира перешла в собственности от ЖСК к покупателю.
4 Письмо Минфина №03-04-05/4-403 от 23.04.13 В разъяснении Министерство уточняет вопрос, касающийся сохранения права на вычет в случае, если кредит оформлен не через банк, а получен непосредственно от застройщика.

Оформляем вычет при покупке квартиры в рассрочку: процедура и документы

Как видим, действующее законодательство демонстрирует неоднозначный подход к предоставлению права на налоговую компенсацию при использовании кредитных средств и материнского капитала. Подробнее о том, в каких случаях можно оформить возврат и как это сделать, мы расскажем ниже. Читайте также статью: → «Как узнать кадастровую стоимость квартиры»

«Классическая» ипотека

Покупка любого жилья, будь то комната, квартиры или загородный дом, требует значительных финансовых вложений – на сегодняшний день это неоспоримый факт. Именно поэтому многие российские семьи обращаются в кредитные учреждения для получения целевых займов на покупку недвижимости, которые также называют ипотекой. Можно ли получить возврат налога в случае, если жилье куплено таким способом? НК (ст. 220) дает однозначный ответ: да, можно! При этом важно помнить о следующих особенностях:

  1. Оформить 13-процентрную компенсацию можно как в случае полного использования целевого займа (сумма кредита равна цене квартиры), так и при частичном погашении стоимости жилья собственными средствами (цена квартиры равна сумма ипотеки плюс собственные сбережения). В каждом из случаев размер возврата рассчитывается как 13% от цены покупки недвижимости, а не от размера займа.
  2. Размер компенсации ограничен лимитами, показатели которых зависят от факта использования кредитных займов и колеблются в промежутке 260 тыс. – 390 тыс. Определить сумму возврата в каждом конкретном случае довольно просто:
  • если жилье стоит более 3 млн. руб., при этом вся сумма получена в заем, то возврат налога составит 360 тыс. (13% от 3 млн.);
  • если «кредитная» квартира стоит менее 3 млн., то компенсация составит 13% от договорной стоимости;
  • в случае если для покупки жилья Вами потрачены собственные сбережения и заемные средства, то размер возврата рассчитывается как 13% от каждой из долей (собственной и кредитной) с учетом установленных лимитов (2 млн. и 3 млн.). Так как в подавляющем большинстве случае цена квартиры составляет меньше 5 млн. руб. (то есть не превышает каждый из лимитов), то к возврату Вы получите сумму, равную 13% от стоимости жилья.
  1. Если Вам удалось приобрести «кредитное» жилье по цене ниже установленного лимита вычета (3 млн. руб.), то остаток суммы Вы можете использовать при покупке недвижимости в будущем. Данное право сохраняется за собственниками, которые первоначальную сделку до 01.01.14.

Для того чтобы получить налоговую компенсацию при покупке «кредитного» жилья, действуйте согласно нижеследующему алгоритму:

Шаг №1. Соберите необходимые документы.
Основной этап оформления вычета на «кредитную» квартиру – сбор требуемых документов. В пакет входят как стандартные документы, так и специальные бумаги, касающиеся ипотечного договора и использования кредитных средств. В частности, Вам потребуется подготовить:

  • документы, подтверждающие сделку покупки жилья:
  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • документы на кредит:
  • договор с банком;
  • справка о сумме начисленных процентов;
  • документы о погашении кредита (квитанции, банковские выписки);
  • платежные документы:
  • квитанции, банковские выписки, расписки о том, что Вами оплачена стоимость квартиры;

или

  • банковская выписка о перечислении средств банком в пользу продавца жилья (если это предусмотрено договором);
  • подтверждение права собственности на жилье (выписка из Росреестра).

Помимо вышеуказанных документов Вам также понадобятся:

  • удостоверение личности (копия и оригинал паспорта);
  • справка 2-НДФЛ, полученная у работодателя;
  • декларация 3-НДФЛ;
  • заявление на возврат налога (с указанием реквизитов для перечисления средств).

Шаг №2. Передайте документы работодателю/в ИНФС.
После того, как необходимые бумаги собраны, Вы можете начинать процедуру оформления вычета. В общем порядке компенсация оформляется через работодателя. Если Вы подаете документы по месту работы, то оформлять справку 2-НДФЛ и заполнять декларацию Вам не нужно. Механизм оформления следующий:

  • по факту покупки квартиры Вы передаете все документы в бухгалтерию по месту официального трудоустройства;
  • работодатель в течение 10-ти дней обрабатывает документы и рассчитывает компенсацию;
  • если все оформлено верно, Вам назначается компенсация.

Если Вы официально не трудоустроены или ведете деятельность в рамках ИП, то документы на вычет Вам следует передавать через местный орган ИФНС. Срок подачи документов и декларации – до 30 апреля года, следующего за годом покупки квартиры.

Шаг №3. Получите компенсацию.
При оформлении возврата через работодателя предусмотрен следующий механизм выплат: после назначении компенсации Вам будет выплачиваться зарплата без удержания НДФЛ (примерно на 13% больше). Срок начала выплаты «увеличенной» зарплаты — месяц, следующий за периодом подачи документов. Выплаты в таком порядке будут осуществляться до тех пор, пока рассчитанная сумма компенсации не будет исчерпана. В случае оформления вычета через ФНС компенсация зачисляется общей суммой на счет, указанный в заявлении. Читайте также статью: → «Какой подоходный налог с продажи квартиры?»

Оформляет кредит у застройщика

В последние годы все больше людей пытаются улучшить собственные жилищные условия путем покупки доли в собственности строящегося дома. Если квартира в новостройке куплена за собственные сбережения, то вычет оформляется в общем порядке (максимум 2 млн. руб.). Однако зачастую застройщики предлагают покупателям рассрочку или кредит под выгодный процент. Сохраняется ли за покупателем право на вычет в данном случае? Да, но с некоторыми особенностями:

  1. Компенсация на первый взнос (50-70% от общей стоимости жилья, или иная сумма, предусмотренная договором) оформляется в общем порядке. Данный размер средств, внесенный покупателем в счет оплаты жилья, считается собственными сбережениями, поэтому к нему применяется лимит вычета 2 млн.
  2. На сумму остатка вычета (2 млн. минус размер первого взноса) покупатель может оформить компенсацию в рамках кредита застройщика. К примеру, если первый взнос на квартиру (50%) составил 1 млн. 300 тыс. руб., то первоначальный размер компенсации равен 169.000 руб. (1 млн. 300 тыс. * 13%). На сумму рассрочки (1 млн. 300 тыс.) покупатель может оформить вычет только в размере остатка – 700 тыс. (2 млн. – 1 млн. 300 тыс.). Компенсация налога по заемным средствам составит 91.000 руб.
  3. Аналогично порядку возмещения процентов по банковским кредитам, лицо, оформившее заем у застройщика может оформить вычет на всю сумму начисленных процентов по договору.

Для того чтобы оформить вычет на квартиру, приобретенную у застройщика в рассрочку, помимо стандартного пакета документов (приведен выше), Вам потребуются:

  • договор на покупку доли в собственности;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • подтверждение оплаты первого взноса;
  • справка о начисленных процентах, выданная застройщиком.

Оформление вычета осуществляется в два этапа. Первоначально покупатель оформляет компенсацию на размер внесенного первого взноса, после чего подает документы на получение возврата по заемным средствам.  Как и в общем случае, компенсация может быть оформлена через работодателя или орган ФНС.

Если использован материнский капитал

В рамках программы поддержки многодетных семей государством предоставляются финансовую помощь родителям при рождении второго и последующих детей. Средства могут быть использованы, в том числе, и для улучшения жилищных условий. При этом если Вы получили сертификат на материнский капитал и решили использовать средства на покупку жилья, Вам следует знать, что в данном случае Вы лишаетесь права на оформление имущественного вычета. Позиция контролирующих органов является однозначной и закреплена в абз. 26 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК. Читайте также статью: → «Оформление налогового вычета при долевой собственности»

Налоговый вычет при покупке квартиры в рассрочку: ответы на вопросы

Вопрос № 1. Куприянов является пайщиком ЖСК «Звездный». С марта 2017 Куприянов проживает в новой квартире. Остаток паевых взносов Куприяновым выплачен в апреле 2018, в том же месяце квартира снята с баланса ЖСК «Звездный» и передана в собственность Куприянову. Когда Куприянов может оформить вычет?

Ответ: Согласно разъяснениям Минфина, у пайщика возникает право на оформление компенсации только после получения жилья в собственность. В случае с Куприяновым это право наступает в апреле 2018.

Вопрос № 2. Козлов оформил рассрочку на квартиру у застройщика АО «ЖилСтрой-5» в августе 2012. Стоимость квартиры (2 млн. 500 руб.) полностью выплачена Козловым в сентябре 2018. На какую сумму возврата может рассчитывать Козлов?

Ответ: Так как сделка заключена до 01.01.14, то Козлов не может многократно обращаться в ФНС за вычетом. Поэтому Козлову целесообразно обратиться за вычетом по факту полной выплаты долга. Ведь в таком случае обращение будет единоразовым, а значит, Козлов сможет оформить максимальный возврат (260 тыс.).