Налоговый вычет при обмене квартиры

В данной статье мы рассмотрим налоговый вычет при обмене квартиры. Узнаем о порядке оформления. Разберем необходимые документы.

При осуществлении сделки обмена жилья, так же как и при заключении договора купли-продажи, у покупателя и продавца возникают налоговые обязательства. Договор мены также является основанием для получения имущественного вычета для каждой из сторон соглашения. Сегодня мы расскажем о специфике оформления вычета по договору мены, а также дадим ответы на распространенные вопросы по теме.

Налоговые обязательства при обмене жилья

В рамках положений НК, сторона, совершившая обмен недвижимостью на основании договора мены, обязаны оплатить НДФЛ только в том случае, если обмен производился с доплатой. Основания для налогообложения следующие: сумма средств в виде доплаты признается доходом, с которого нужно уплатить налог, то есть налогоплательщиком признается лицо, чья квартира при обмене была оценена в меньшую стоимость.

Если стороны обменяли равноценные квартиры, то платить налог не нужно. Это же правило действует для любой недвижимости, которая в рамках договора была признана равной по цене. То есть полдома может быть обменян на квартиру, комната на дачный домик и т.п. Если в договоре не зафиксирован факт доплаты, то обязательства по уплате налога у сторон не возникают. Читайте также статью: → «Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке»

Обмен квартиры с доплатой: можно ли получить вычет

Как же обстоит дело с договорами мены, положения которых предусматривают доплату? Лицо, получившее доплату, обременяется налоговыми обязательствами. Но в то же время каждая из сторон такого договора приобретает право на получение имущественного вычета, а, значит, сумму налога можно уменьшить, а в определенных ситуациях вообще избежать его оплаты.

Начнем с лица, которое изначально освобождено от уплаты налога. Гражданин, который в результате договора мены стал владельцем более дорогого жилья (то есть тот, который осуществил доплату) в данном случае налоговых обязательств не приобретает, но может получить возврат суммы за счет оформления вычета. В отличие от общего порядка, когда расчет компенсации осуществляется исходя из стоимости жилья, размер возврата по договору мены рассчитывается от суммы доплаты.

Пример №1.

Куприянов С.Д. заключил договор мены, в рамках которого им реализована собственная комната (оценочная стоимость – 981.405 руб.) и приобретена квартира (оценочная стоимость – 1.604.880 руб.). На сумму доплаты Куприянов оформил возврат налога в сумме 81.051,75 руб. ((1.604.880 руб. — 981.405 руб.) * 13%).

Вычет на сумму полученной доплаты

Теперь разберемся с налогами, которые следует оплатить лицу, получившему доплату. Согласно НК, вся сумма доплаты признается доходом, а значит, налогоплательщику следует перечислить в бюджет 13% от полученных средств. Но в момент возникновения объекта налогообложения (доход) у гражданина возникает право на получение налогового вычета в размере 1 млн. руб. Расчет налога к уплате производится с разницы между суммой доплаты и вычетом:

Н = (Допл – Выч) * 13%,

где Н – налог к оплате;

Допл —  доход, полученный гражданином при обмене жилья (доплата);

Выч – фиксированная сумма 1 млн. руб.

Таким образом, у совершившего обмен есть реальный шанс освободиться от налогового бремени: если размер полученной доплаты меньше или равен 1 млн., налог с дохода платить не нужно.

Пример №2.

Скворцов обменял загородный дом (оценочная стоимость – 2 млн. 420 тыс. руб.) на двухкомнатную квартиру (оценочная стоимость – 1 млн. 806 тыс. руб.) и получил доплату 614 тыс. руб. Так как база налога (614 тыс.) меньше размера вычет, налог Скворцову платить не нужно.

Еще один способ уменьшить размер налогового бремени или освободить от уплаты налога полностью – оформить вычет на сумму приобретения жилья. В данном случае предусмотрен следующий механизм: если лицо, получившее доплату, имеет при себе документы, подтверждающие расходы на реализованное жилье, то гражданин может уменьшить налоговую базу на сумму таких расходов. Если же квартира продана дешевле цены покупки, то платить налог не нужно.

Если квартира находится в собственности более 3-х лет/5-ти лет

Допустим, Вы реализовали квартиру по обмену и получили доплату, но ни один из вышеперечисленных вычетов полностью не освобождает Вас от уплаты налогов. Какими еще способами уменьшения налоговой базы Вы можете воспользоваться? Согласно НК, для владельцев, реализовавших жилье, оформленное владельцем на правах собственности более 5-ти лет, предоставляется право на использование вычета в 100% размере от суммы полученного дохода. Данное правило действует для жилья, реализованного по договору мены после 01.01.16. Для квартир, которые были обменяны до указанного срока, действуют более лояльные правила. Чтобы освободиться от налогов, собственнику, обменявшему жилье и получившему доход, необходимо владеть жильем не менее 3-х лет до момента обмена. Читайте также статью: → «Налоговый вычет на ребенка жены и особенности его получения»

Пример №3.

В августе 2013 Иволгин купил ½ часть дома. В сентябре 2019 Иволгин обменял половину дома на 2 комнаты в коммунальной квартире и получил доплату – 504.605 руб. Так как с момента покупки дома до дня его обмена прошло более 5-ти лет, Иволгин не должен платит налог с суммы полученной доплаты.

Может ли получить вычет неработающий пенсионер

В общем случае оформить вычет могут только те лица, которые получают официальный доход и выплачивающие НДФЛ по ставке 13%. На первый взгляд, пенсионер, которые не работает и, соответственно, не имеет дохода, компенсацию получить не может. Однако согласно изменениям, внесенным в нормы НК, пенсионерам предоставляется льготное право на перенос вычета сроком на 4 года. То есть гражданин, вышедший на трудовую пенсию в текущем году и в этот же году обменявший квартиру с доплатой, может получить вычет из расчета трудового дохода за предыдущие 4 года.

Пример №4.

В октябре 2017 Канарейкин вышел на трудовую пенсию. В декабре 2018 Канарейкин обменял загородный дом на квартиру с доплатой 704.622 руб. В январе 2019 Канарейкин обратился за получением налоговой компенсации 91.601 руб. (704.622 руб. * 13%). Для подтверждения налогооблагаемых доходов Канарейкиным предоставлена справка 2-НДФЛ за 2015 – 2017 гг. В справке указано, что размер выплаченного налога за период составляет 330.804 руб. Так как эта сумма больше размера компенсации, то Канарейкин получит возврат средств в полном объеме (91.601 руб.).

Оформляем компенсацию: процедура и документы

Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке. Перед началом процедуры подготовьте следующие документы:

  • договор мены;
  • акт приема-передачи жилья;
  • платежные документы (расписка о получении доплаты, квитанция, банковская выписка);
  • справка 2-НДФЛ, полученная у работодателя, с указанием размера уплаченного налога за период;
  • выписка из Росреестра о праве собственности на приобретенное жилье;
  • декларация 3-НДФЛ (если вычет оформляется через ФНС);
  • заявление (по форме, установленной работодателем или ФНС – в зависимости от способа оформления);
  • удостоверения личности (оригинал и копия паспорта);
  • договор купли-продажи недвижимости (если вычет оформляется на сумму расходов, понесенных на приобретение жилья);
  • выписка из Росреестра на реализованную квартиру, подтверждающая срок владения жильем (если оформляется освобождение от уплаты налога для недвижимости в собственности более 3-х/5-ти лет).

Если Вы официально трудоустроены, то Вам целесообразно оформить вычет через работодателя. Документы следует передать в бухгалтерию по месту службы сразу после совершения сделки и сбора всех документов. При оформлении компенсации таким способом заказывать справку 2-НДФЛ и составлять налоговую декларацию Вам не потребуется. Спустя 10 дней с момента подачи бумаг Вам будет назначен вычет. Ежемесячно в размере 13% от Вашей зарплаты Вам будет выплачиваться компенсация до того момента, пока вся сумма возврата не будет исчерпана. Если Вы подали документы позже периода совершения обмена (квартира реализована в феврале, а документы переданы в ноябре), то Вам будет произведен перерасчет налога за период с момента совершения сделки до дня подачи документов. Сумма перерасчета будет выплачена Вам на картсчет.

Если Вы – неработающий пенсионер или оформлены как ИП, то документы на возврат Вам следует подавать через ФНС. Срок подачи бумаг и декларации – до 30 апреля года, следующего за годом совершения обмена. При данном способе оформления компенсация будет выплачена общей суммой на реквизиты, указанные в заявлении. Читайте также статью: → «Налоговый вычет нерезиденту»

Налоговый вычет при обмене квартиры: ответы на вопросы

Вопрос № 1. Между физлицами Колпаковым и Стеблевым заключен договор мены, согласно которого Стеблев обменивает дом на квартиру без доплаты. Оба объекта недвижимости в договоре фигурируют как равнозначные. При этом Стеблев неофициально получил от Колпакова доплату в размере 880.604 руб. Документы, подтверждающий данный факт, отсутствуют. Возникает ли в данном случае объект налогообложения и имеют ли стороны право на вычет?

Ответ: Так как факт доплаты документально не подтвержден, стороны не признаются плательщиками налога в рамках данной сделки. При этом сторонам целесообразно оформить сделку с указанием реальных цен на жилье (квартиру и дом), ведь в таком случае Стеблев может оформить вычет 1 млн. руб., что освободит его от уплаты налога (вычет больше суммы доплаты 880.604 руб.).

Вопрос № 2. Кукушкин вышел на пенсию в апреле 2013. С марта 2017 Кукушкин ведет деятельность в рамках ИП (ОСНО). В августе 2018 Кукушкин обменял часть дома на комнату и получил доплату 806.401 руб. Может ли Кукушкин оформить вычет?

Ответ: Так как с момента выхода Кукушкина на пенсию до дня обмена квартиры прошло более 4-х лет, Кукушкин не может оформить вычет по месту работы. Но так как он ведет деятельность в рамках ИП (ОСНО) и оплачивает НДФЛ по ставке 13%, то за ним сохраняется право на получение компенсации в общем порядке. Для того, чтобы получить возврат налога, Кукушкину следует обратиться в ФНС по месту регистрации.

Вопрос № 3. Чайкин К.Д. обменял свою 3-х комнатную квартиру на дом и получил доплату в сумме 604.880 руб. Второй стороной договора мены (собственник дома) выступает супруга, Чайкина Н.В. Может ли Чайкин оформить вычет?

Ответ: Так как супруги Чайкины являются взаимозависимыми лицами, никто из них не имеет права на оформление налоговой компенсации в рамках данной сделки.