Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость — цена квартиры (публичная эквивалентная стоимость), которая действует на рынке недвижимости и утверждается Федеральной Службой Кадастра (ФСК) и Кадастровой Палатой. При оценке используются данные о месте нахождения жилплощади, общей площади, наличии удобств, состоянии и других имеющих значение величин. Данный материал в статье поможет понять как узнать кадастровую стоимость квартиры.

Результаты оценки подлежат внесению в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Правила оценочного процесса регламентированы законом от 29 июля 1998 года N 1З5-Ф3. В нем также упоминается частота проведения кадастровых оценок: минимум раз в 5 лет, максимум раз в 3 года. Последняя переоценка произошла в 2014 году.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Понятие «кадастровая стоимость» было запущено в оборот правительством с целью оптимизации процессов, связанных с недвижимостью. До того, как это понятие было утверждено, в России об оценке квартир говорили только размеры рыночной и инвентаризационной стоимостей. К формированию рыночной цены государство не имело отношения, а определение инвентаризационной цены не было упорядочено должным образом и не было объективным, из-за этого бюджет страны недополучал крупные суммы.

В целях проведения справедливой оценки стоимости квартир, были разработаны специализированные алгоритмы, упорядочивающие сведения о каждой жилплощади в отдельности, и автоматическая программа, выдающая результат оценки на основании этих сведений. Величина всех налогов и сборов, связанных с проживанием на конкретной жилищной площади и с покупкой/продажей квартиры, определяется, исходя из результатов оценки кадастровой стоимости.

Информация о ней окажется незаменимой при вступлении наследника в свои права по отношению к квартире, при вычислении налогов на совершение обмена жилплощадью и подписание договора дарения. Банк тоже потребует предъявить справку о кадастровой цене, если получит заявление на получение ипотечного кредита.

Кадастровая оценка не является окончательной, кадастровая стоимость систематически подвергается переоценке и меняется в большую сторону, так как до сих пор идет постепенное приравнивание ее к рыночной стоимости жилья.

Как определяется кадастровая стоимость

До 2012 года рассчитывали инвентаризационную стоимость, занималось данным вопросом БТИ. В расчет шли такие показатели, как срок давности постройки, площадь жилплощади и использованные при постройке строительные материалы. Однако этот метод оценки был признан необъективным.

На данный момент утвердился кадастровый метод оценки, тем не менее различие между рыночной и кадастровой стоимостью остается из-за усредненных цен в Гос. Кадастре Недвижимости (ГКН). Процесс оценки жилплощади проводится независимыми специалистами, нанятыми Росреестром по государственному контракту. Читайте также статью: → «Налог на имущество при ЕНВД: особенности налогообложения и типичные ошибки»

Для определения кадастровой ценности принимаются во внимание:

  1. Местные рыночные цены одного м2 площади жилья;
  2. Экономическая ситуация в месте нахождения квартиры;
  3. Средний размер заработной платы жителей населенного пункта;
  4. Местоположение жилищной площади;
  5. Состояние оцениваемой квартиры;
  6. Пространственное положение жилья (местность, этажность и т.п.);
  7. Возраст здания, показатель износа;
  8. Федеральные стандарты процесса оценивания.

Она вычисляется для каждого объекта индивидуально.

 Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу

Чтобы запросить данные о кадастровой цене, достаточно будет знать адрес интересующей вас квартиры, чтобы воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра (rosreestr.ru). Вы должны открыть страницу ГКН и занести туда адрес объекта, уточнив город, область, район, улицу, No дома и квартиры. После этого формируется запрос и выбирается адрес. Готово, перед собой вы увидите кадастровую цену.

Если же у вас в наличии имеется кадастровый паспорт, искать инф-ию не потребуется вовсе, кадастровая стоимость записана в нем. Однако существует вероятность, что была проведена очередная переоценка, и записанная цена устарела.

Рассмотрим где можно узнать кадастровую стоимость бесплатно:

Если необходимы только сведения, без документального подтверждения
Открываем rosreestr.ru
— Находим сервис «Публичная кадастровая карта»

— Слева вводим КН полностью (или пользуемся поиском)

— Видим кадастровую цену и прочие данные на карте

— Выбираем «электронные услуги и сервисы»

— Переходим на «Справочная инф-ия об объектах недвижимости в режиме онлайн»

— В форму вводим КН или в графу поиска — адрес

— «Сформировать запрос», готово

— Перейдем в раздел «физическим лицам»

— Выбираем «Получить сведения из фонда данных гос. кадастровой оценки»

— Вводим КН

— Кликаем «Найти»

— Смотрим или скачиваем результаты поиска

Если требуется официальная бумага
Напишите заявление по утвержденной форме в местную Кадастровую Палату, получите подпись регистратора (срок ожидания документа — 5-7 дней)

 

— Посетите БТИ, подайте заявление, чтобы получить экспликацию и поэтажный план

— Лично явитесь в Кадастровую Палату с:

— экспликацией из БТИ,

— удостоверением личности,

— документом, доказывающим право владения квартирой,

— техпаспорт жилищного помещения,

— доверенность с печатью нотариуса (если вы действуете от чьего-то имени).

 

Как узнать кадастровую стоимость через сайт Росреестра онлайн

Два варианта поиска: по КН и по адресу. Второй способ многим пользователям кажется неудобным, поэтому давайте разберем первый вариант:

  • Узнайте кадастровый номер. Можно воспользоваться бесплатными онлайн-сервисами, где вы за пару минут получите интересующие вас данные. Откройте, к примеру, https://ktotam.pro введите адрес жилого помещения и взамен получите номер. Если вы видите сообщение о том, что информации нет, значит она значится как «ранее учтенный объект», или последняя сделка с жильем имела место ранее 2000 года, и в вашем регионе сделки с жильем начали регистрироваться с 2000 года.
  • Зайдите на эту страницу https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
  • Укажите кадастровый номер, кликните «Сформировать запрос».
  • Если данные о нужной вам квартире есть в базе, сайт выдаст адрес квартиры, как который нужно кликнуть. Если результата нет, в базе отсутствует информация по вашей квартире.
  • Если жилплощадь числится в базе, среди прочего, вы увидите кадастровую стоимость.

Как узнать кадастровую стоимость с помощью кадастрового паспорта в кадастровой палате

Кадастровая палата оказывает безвозмездную услугу по предоставлению сведений о кадастровой стоимости. Услуга будет платной, только если сведения нужны вам срочно, в таком случае вы получите данные в день обращения. В противном случае ждать придется около недели.

Вы заполняете установленную законом форму заявления, подаете его на подпись ответственному за прием заявлений лицу. Бумагу примут только в том случае, если у вас при себе полный набор требующихся документов:

  • оригинал свидетельства регистрации собственности;
  • экспликация;
  • удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица (во втором случае потребуется доверенность, заверенная нотариально);
  • поэтажный план.

Законом предусмотрено ожидание выдачи справки не более 7 дней. Читайте также статью: → «Перечень облагаемого по кадастровой стоимости имущества»

Как узнать кадастровую стоимость квартиры в Москве и Московской области

Ранее москвичей и жителей Подмосковья интересовали рыночная цена жилплощади на территории Москвы и области и цена за квадратный метр. Однако сейчас налог устанавливается по кадастровой стоимости, и москвичей особенно волнует это изменение, ведь цена столичных квартир огромна, поэтому и налог на них может стать довольно ощутимым для семейного бюджета. Вплоть до 2020 года налог на столичное жилье планирует увеличиваться на 20% ежегодно. Если жителям Москвы и Московской области потребуется иметь на руках справку о кадастровой стоимости жилья, они могут обратиться в филиал Кадастровой Палаты лично. Справку подготовят за неделю.

Если документ как таковой не нужен, а интересует только размер кадастровой цены, есть вариант воспользоваться выходом в Интернет и посетить портал Росреестра. Осторожно, в сети довольно много сайтов-копий, зайдя туда вы увидите призыв пользователя к оплате услуг по нахождению информации. Так вы можете сразу быть уверенным в том, что это не офиц. сайт, а ресурс мошенников, так как эта услуга была и будет бесплатной!

  • Нужно перейти на rosreestr.ru ;
  • Отыскать вкладку «Электронные услуги»;
  • Кликнуть «Справочная инф-ия по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
  • Ввести кадастровый (или условный) номер, адрес;
  • Посмотреть на графы «Кадастровая стоимость» и «Дата внесения стоимости».

Иногда вы можете и не найти интересующие вас сведения. Значит, оценщики не успели занести данные на официальный портал. Можно оставить запрос, чтобы ускорить этот процесс или позвонить по многоканальному телефону службы. Читайте также статью: → «Налог на имущество при аренде помещения, автомобиля, участка у ИП и физ.лица»

Определение налога исходя из кадастровой стоимости квартиры

Формула расчета налога (именно на КВАРТИРУ целиком):

СН = (ПКС : ОП)*(ОП — 20) * НС * КК ,

где:

СН — сумма налога;

ПКС — полная кадастр. стоимость квартиры;

ОП — общая площадь;

20 — льготные м2,;

НС — налоговая ставка;

КК — корректирующий коэффициент, действующий до 2020 года и служащий для коррекции величины пошлины.

Чтобы самостоятельно вычислить сумму сбора к уплате, можно воспользоваться следующей схемой:

  • Осведомитесь об общей площади квартиры, заглянув в кадастровый паспорт;
  • Разделите полную кадастровую стоимость квартиры на количество метров общей площади, так вы будете знать кадастровую цену одного квадратного метра площади;
  • Из общей площади отнимите 20 м2, это метры, не подлежащие обложению налогом (это льгота для собственника квартиры, для коммунальной комнаты эта величина равна 10 м2, для частного дома — 50 м2 на каждого владельца);
  • Число облагаемых налогом кв. метров умножьте на кадастровую стоимость одного м2;
  • Узнайте о налоговой ставке для квартир вашей ценовой категории, выберите подходящую вам ставку из списка:
    0,1% (кадастровая стоимость меньше 10 млн. рублей);
    0,15% (10-20 млн);
    0,2% (20-50 млн);
    0,3% (50-300 млн);
    2% (> 300 млн).
  • Результат пункта (4) умножьте на выбранную налоговую ставку и районный корректирующий коэффициент. Так вы узнаете сумму годового налога.

Пример расчета налога по кадастровой стоимости квартиры

Иванов единолично владеет квартирой в Москве, площадь которой равна 40 м2. Больше недвижимости у Иванова нет, поэтому он уплачивает в бюджет налог только с данного объекта. Кадастровая стоимость одного квадратного метра этой жилплощади — 200 000 рублей.

Рассчитаем налог:

Из площади всего жилья (40 м2) уберем 20 м2 (льгота).

Кадастровая стоимость оставшихся 20 м2 = 20 * 200 000 руб. = 4 млн. рублей.

Квартиры до 10 миллионов рублей облагаются налогом по ставке 0,1%.

Годовой налог на имущество Иванова равняется 4 т. руб.

Нормативные акты по теме

Нормативные акты представлены следующими документами:

Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ О порядке проведения кадастровой оценки квартир
ст. 24.18 гл. 3.1 Закона №135-ФЗ О праве физических лиц обратиться в суд для получения решения о пересмотре кадастровой стоимости квартиры
Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке
ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ О государственной кадастровой оценке
Федеральный закон от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ Новые правила налога на имущество физических лиц
Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 О налоге на имущество физических лиц в г. Москве

Типичные ошибки

Ошибка №1: Владелец квартиры узнает, что рыночная стоимость его жилплощади намного меньше ее кадастровой стоимости, указанной в базе Росреестра с 2014 года. Несмотря на это, жилец уплачивает налог в крупных размерах.

Комментарий: В 2014 году произошла переоценка кадастровой стоимости, и не исключено, что возникли ошибки. Оспорить оценку недвижимости можно, подав заявление в комиссию при Росреестре или обратившись в суд. Процедура долгая и не дешевая, однако может оказаться целесообразной.

Ошибка №2: На пенсионера оформлены несколько жилищных площадей, он не платит налог только на одну из них.

Комментарий: Пенсионер имеет право на льготу в отношении всех жилплощадей, которыми владеет. Для этого ему необходимо самостоятельно предоставить налоговой инспекции свое пенсионное удостоверение.

Ошибка №3: Расчет налога на квартиру на основании общей площади.

Комментарий: Существуют льготные метры (для квартиры это 20 м2), которые нужно вычитать из общей площади, а затем уже рассчитывать пошлину.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1: Я решил продавать комнату в коммунальной квартире. Мне кажется, что кадастровая оценка, указанная в кадастровом паспорте, слишком высокая. Можно как-нибудь переоценить недвижимость и указать актуальную цену, или купля-продажа может быть осуществлена по нынешнему кадастровому паспорту?

Ответ: Кадастровая стоимость может быть оспорена, для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре на пересмотр кадастровой оценки. Однако это практически всегда оказывается безуспешным, поэтому лучше сразу обратиться в суд с исковым заявлением о переоценке недвижимости. Чтобы быть готовым к судебному процессу, вам необходимо будет принести кадастровый паспорт, который у вас имеется, и предоставить оценку о рыночной цене на дату кадастровой (раночная стоимость должна оказаться ниже кадастровой). Такую оценку проводит лицензированная фирма-оценщик, услуга платная. Дополнительные расходы (порядка 30-50 тысяч рублей) будут связаны с обращением к юристу для грамотного составления искового заявления и ведения дела, которое, к слову, продлится не менее трех месяцев.

Вопрос №2: На указанный адрес квартиры обозначены две разные кадастровые стоимости, по какой из них нужно вычислять налог к уплате?

Ответ: Ситуация распространенная, нужно запросить в ближайшем отделении Росреестра выписку из ЕГРН о кадастровой оценке квартиры, и уже на основании подтвержденных данных учитывать сумму налога. Это бесплатно.

Вопрос №3: Последний раз проверял данные о кадастровой стоимости моей квартиры в 2012 году. Вчера мне понадобилось знать кадастровую оценку, и я обратился за информацией в Росреестр. Мне сообщили цифры, и кадастровая стоимость оказалась выше на несколько миллионов, как это понимать?

Ответ: В 2014 году произошла переоценка кадастровой стоимости всей недвижимости, поэтому цифры изменились.

Вопрос №4: Есть ли шанс узнать кадастровую стоимость квартиры на момент, когда она не была еще на кадастровом учете?

Ответ: Увы, нет. Кадастровая оценка проводится для недвижимости, которая ставится на кадастровый учет. Поэтому, когда квартира не стояла на учете, о ней не было никаких сведений, включая кадастровую стоимость.

Вопрос №5: Я являюсь собственником долей в двух разных квартирах. И я имею право на налоговую льготу. Я могу использовать льготу в отношении одной жилплощади, или она действует на обе сразу?

Ответ: Не имеет значения, какими квартирами или долями в них вы владеете, льгота распространяется на все жилищные помещения.

Вопрос №6: Я, мой супруг и его мать одновременно являемся владельцами квартиры в равных долях. Мне известна только кадастровая стоимость всей квартиры, а как мне узнать ценность моей трети?

Ответ: Как вы сказали, доли всех членов семьи равны. Значит, поделите кадастровую стоимость квартиры на три, и получите цену трети, которую еще нужно будет умножить на региональный понижающий коэффициент.

Вопрос №7: В ст. 15 ЖК РФ сказано, что балконы и лоджии не учитываются при расчете общей площади квартиры. Насколько я вижу, при расчете кадастровой стоимости моей квартиры площадь балкона была учтена. Законно ли это?

Ответ: Вообще, новые нормы позволяют различать жилую (гостиная + спальни) и вспомогательную площади квартиры, из которых складывается общая площадь. Однако имеются региональные особенности учета кадастровой стоимости квартир, и в некоторых районах вспомогательную площадь включают в общую площадь. В старых зданиях, действительно, балконы точно не учтут. А в новых домах лоджии и балконы включаются в кадастровые паспорта.