Как прописать в договоре арендные каникулы

Прежде чем взять что-либо в аренду, будь то помещение, техника, машина, стоит проконсультироваться с грамотным юристом, чтобы не попасть в непредвиденную ситуацию. Для этого лучше взять его с собой, чтобы человек, который разбирается, внимательно изучил предложенный вам договор аренды.

Что подразумевает понятие арендных каникул

Основным пунктом любого договора аренды является пункт по внесению денежных средств за предмет аренды. В жизни бывают различные ситуации от банальных – нет денег, до каких-либо реальных трудностей, всего в договоре не предусмотришь. Как раз на различные непредвиденные обстоятельства и существуют арендные каникулы, что говорит о том, что в этот период арендатор будет платить меньшую сумму либо не платить вовсе. Для грамотного заключения договора аренды, наймите юриста для разовой сделки, который подскажет, как правильно составить договор и избежать трудностей в будущем, связанных с налоговой инспекцией.

Основные причины арендных каникул:

• Необходимость перестройки помещения, ремонт, в связи с чем арендатор не может заехать
• Проведение необходимого оснащения, во время которого арендатор не может работать

Особенности арендной платы

Арендная плата составляет самую важную часть договора. Арендатор имеет право просить арендодателя о переносе сроков в случае форс мажора, а арендодатель в свою очередь требует исполнения договора и внесения платы в указанный срок. Чтобы избежать лишних споров, лучше предусмотреть некоторые обстоятельства в договоре:

• Какие работы арендодатель планирует выполнять и в какие сроки
• Кто будет контролировать и заниматься ремонтом
• Каким образом будет пересматриваться оплата аренды на период ремонтных работ

Важно! Если вы заключили договор и не указали в нем пункт по поводу изменения аренды в случае ремонта, то придется платить по полному тарифу.

Читайте также статью ⇒ Учет коммунальных услуг у арендатора.

Как указать в договоре арендные каникулы

 Согласно первого варианта можно внести в договор следующие пункты:

3.3 Арендная плата составляет 100 000 (сто  тысяч) рублей ежемесячно, включая НДС.

3.4. На период проведения ремонтных работ по отделке помещения (с 01 июля 2024 года по 31 августа 2024 года включительно) арендная плата составляет 55 000 (пятьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

Важно! Все договора, которые заключаются на срок больше годы, должны быть зарегистрированы в Росреестре, иначе они могут быть признаны недействительными. А также не указывайте в договоре минимальную сумму, к этому налоговая тоже придирается, мотивируя тем, что вы уходите от налогообложения.

Второй вариант отразим следующим образом:

Если арендодатель решит, что в первый год вы будете платить больше, чтобы покрыть последующие месяца с ремонтом, то это можно отразить следующим образом:

3.1Арендная плата в первые 12 месяцев аренды за каждый месяц оставит 125 000(сто двадцать пять тысяч) рублей. Далее оплата устанавливается согласно дополнительного соглашения, после окончания 12 месяцев договор следует перезаключить и приложить к нему дополнительное соглашение.

Третий вариант решения:

В данном договоре стоит предусмотреть полную стоимость арендной платы , которую арендатор фактически не уплачивает за время ремонта.

3.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.

П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

• Стороны вправе, по согласованию между собой, определить, как они будут производить учет в договоре на «арендные каникулы» в договоре аренды нежилого помещения.
• Если же стороны не пришли к общему соглашению и никак не обозначили предоставление «каникул» в договоре аренды, то арендатор не сможет при наступлении обязательств по оплате аренды доказать льготные условия пользования объектами недвижимости, указанными в договоре. Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать.

Важно! Если идея учесть, например, ремонтные работы в виде оплаты части или полной стоимости арендной платы за определенный период, возникла у сторон договора спустя месяцы или даже годы после его подписания, рекомендуется составить дополнительное соглашение.

В нем рекомендуется прописать предоставление «арендных каникул» арендодателем в срок, на который они предоставляются и условия их учета и, в соответствии с чем производятся работы (кои и засчитываются арендодателем как основание для наступления льготного периода).

Что прописывать в договоре не рекомендуется

Когда вы заключаете договор аренды, не рекомендуется указывать, что на период проведения ремонтных работ арендная плата будет происходить на безвозмездной основе. Указывая на это, вы рискуете попасть на налогообложение, которое никому не нужно, ни арендатору, ни арендодателю.

• У арендатора возникает обязанность по уплате прибыли
• А арендодатель должен будет заплатить НДС с фактически не полученной арендной платы

Второй оплошностью может быть не совпадение в датах, по договору и акту приема-передачи одна дата, а платежи на счет стали поступать раньше. Первым делом налоговики обратят на это внимание  и до начислят налог за период.

Читайте также статью ⇒ Аренда государственного имущества.

Ответы на распространенные вопросы

1.Вопрос №1:

Что значит арендные каникулы и для чего они нужны?

Ответ:

При оставлении договора аренды, существует такое понятие как арендные каникулы, этот пункт предусматривает снижение арендной платы на период проведение каких-либо мероприятий в помещении, которые не позволяют в этот период арендатору работать. Чтобы не попасть на дополнительные траты, лучше сразу проконсультироваться с юристом по поводу точной формулировки данного пункта. Необходимость данных каникул заключается в том, чтобы вы не платили арендную плату за период простоя, либо она была бы гораздо ниже, чем обычно.

2.Вопрос №2:

Какие нюансы могут возникнуть по данному договору?

Ответ:

Ни в коем случае не указывайте в договоре аренды, что на период арендных каникул вы освобождаетесь от обязанности ее платить, а также четко контролируйте все даты, чтобы денежные средства поступили на счет не раньше даты составления договора. А также не стоит прописывать в договоре отдельным пунктом с какой даты арендатор обязан начинать платить арендную плату. Прописываем в исходном договоре аренды возможность пролонгации договора с повышением платы за аренду по факту окончания работ на объекте, связанных, например, с перепланировкой.
Неблагоприятных налоговых последствий в этом случае для сторон не наступает, так как законодательство не ограничивает предпринимателей в правах устанавливать любую цену за аренду принадлежащего им имущества. Важно, указать такой размер платы, который не был бы неоправданно мал, чтобы налоговики не посчитали эту плату недостаточной и не признали пользование объектом недвижимости безвозмездным