Бухучет недвижимости при УСН: подтверждающие документы, проводки (по кадастровой стоимости)

Под недвижимостью подразумеваются не только строительные сооружения, но и земельные участки, недра, иные объекты, тесно связанные с землей. Переместить их, не повредив, невозможно. В статье пойдет речь о налоговом и бухгалтерском учете объектов недвижимости, особенностях оформления операций с ними в условиях реорганизации или ликвидации предприятия, передаче в аренду, строительстве или реконструкции. В статье расскажем про бухгалтерский учет недвижимости по кадастровой стоимости на примере налогового режима УСН.

Расходы на покупку недвижимости и принятие к бухучету при УСН

Недвижимость относят к основным средствам (ОС), используемым для создания товаров и их реализации. Когда рассчитывается налог при «упрощенке», подлежит учету стоимость тех ОС, которые признаются имуществом, подлежащим амортизации. Ни земля, ни другие объекты природопользования не амортизируются. Поэтому стоимость земельного участка при расчете единого налога учесть не получится.

Издержки, понесенные при выкупе у государства объектов недвижимости, учитываются как расходы на оплату услуг спецорганизаций, изготавливающих документы по их кадастровому и техническому учету. Первоначальная стоимость недвижимости при УСН включает:

  1. При покупке – цену поставщика плюс издержки на доведение объекта до кондиции.
  2. При строительстве – сумму, уплаченную подрядчику.

Остальные издержки можно включать в расходы, необходимые для обеспечения обычной деятельности. Это происходит в том периоде, в котором затраты были понесены.

Все расходы на покупку недвижимости признаются только после того, как фирма подтвердит факт подачи необходимых документов для регистрации. Когда с определением первоначальной стоимости ОС проблем нет, и она сформирована, объект можно принять к бухучету. Если право собственности необходимо официально зарегистрировать, то на принятие ОС к учету не влияет ни факт подачи пакета документов, ни сам процесс регистрации.

★ Книга-бестселлер "Бухучет с нуля" для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Основные проводки:

ДебетКредитСодержание операции
0860Учет расходов на покупку или строительство недвижимости, которые включаются в стоимость первоначальную (с входным НДС)
0108ОС к учету приняты

Видео-справка «Как вести бухучет ОС на УСН»

В данном уроке объясняется как вести бухгалтерский учет основных средств, и в частности недвижимости, на УСН. Обучение ведет преподаватель сайта «Бухгалтерский и налоговый учет для чайников», главный бухгалтер Гандева Н.В. Для просмотра онлайн нажмите на видео ⇓

★ Книга-бестселлер "Бухучет с нуля" для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Бухгалтерский учет реконструкции недвижимости при УСН

Под реконструкцией объекта недвижимости подразумевается улучшение его качественных характеристик. Затраты на ее проведение при УСН учитываются в расходах. Они таковыми признаются с момента запуска объекта в работу. Расходы списываются равномерно до конца года, знаменующего завершение реконструкции или ремонта объекта недвижимости. К учету принимаются расходы оплаченные.

Пример №1. Фирма на «упрощенке» (доходы минус расходы), реконструировала здание цеха и запустила его в июне. В целом работа обошлась в 120 тыс. руб. Деньги переведены на счет компании, сделавшей реконструкцию.

Расходы будут учитываться по 40 тыс. руб. (120 тыс./3):

  • тридцатого июня;
  • тридцатого сентября;
  • тридцать первого декабря.

Затраты на проектную документацию также являются расходами, которые увеличивают стоимость ОС (первоначальную). Читайте также статью: → «Порядок и пример расчета среднегодовой стоимости осн​​овных средств». Они отражаются аналогично примеру, описанному выше. В таком же порядке проводится учет расходов и тогда, когда компания, начавшая реконструкцию, применяла объект «доходы», а при завершении работ перешла на «доходы минус расходы».

Первоначальная стоимость недвижимости для предприятий с ОСНО

Когда организация использует ОСН, в стоимость ОС следует включить:

  1. Стоимость объекта недвижимости построенного или купленного.
  2. Процент по кредиту (займу), который привлекается к приобретению ОС и признается инвестиционным активом.
  3. Расходы на доведение объекта недвижимости до пригодного для использования состояния (ремонтные работы, реконструкция).
  4. Прочие затраты, которые напрямую связаны с покупкой (комиссионные посреднику, командировочные расходы).

В отношении компаний, используемых ОСНО, необходимость отправки документов для госрегистрации, чтобы начать начислять амортизацию, отсутствует.

Особенности учета недвижимых объектов

Недвижимость выступает особым товаром. Так можно утверждать, поскольку:

  1. Право собственности и прочие вещные права необходимо регистрировать в едином госреестре. Только тогда они признаются законными.
  2. Когда компания изначально собирается продать объект недвижимости, он не учитывается как ОС. Это относится к тем предприятиям, которые занимаются именно покупкой недвижимости и ее продажей. Поэтому подобные объекты для них не ОС, а товар (сч. 41).
  3. Для учета налогового не важно, как именно фиксируется недвижимость в бухучете. Она всегда отражается как имущество, подлежащее амортизации.

Учет недвижимости у продавца

При продаже и выбытии объекта недвижимости его стоимость необходимо с бухучета списать. Выручка может быть признанной, если в комплексе выполняются такие условия:

  1. Компания располагает правом на нее. Оно подтверждается конкретными соглашениями.
  2. Сумма выручки обозначена и рассчитана.
  3. Присутствуют доказательства того, что организация, проведя операцию продажи, увеличит свои экономические выгоды.
  4. К покупателю перешло право собственности на недвижимость.
  5. Расходы на проведенную операцию продажи определяются однозначно.

Доходы и затраты от списания ОС с бухучета зачисляются на прибыли и убытки как доходы и расходы прочие.

Пример №2. Компания А продала фирме Б сооружение за 2 млн. руб. (НДС — 305 084 руб.). Объект передан первого марта 2016 года. Право на собственность зарегистрировано 30.04. 2016 г. Стоимость сооружения первоначальная – 4,5 млн. сума амортизации – 3 млн.

Компания-продавец провела бухгалтерские записи:

ДатаДебетКредитСуммаОперации
01.03.201602013 000 000Списание амортизации, начисленной по сооружению
45011 500 000Списание стоимости остаточной
01.04.2016Записи отсутствуют
25.04.20166291.12 000 000Выручка от реализации в сумме дохода прочего
91.268305 084НДС начислен
91.2451 500 000Списание остаточной стоимости
91.999194 196Отражена прибыль

В налоговых документах компании А (продавца) отражено (руб.):

  • Доход от продажи 1 694 916 (2 000 000 — 305 084)
  • Расходы 1 500 000
  • Прибыль от реализации 194 916

Учет при покупке недвижимости. Начисление амортизации

Организация, купившая недвижимость, принимает ее на учет независимо от факта регистрации права на собственность. Объект недвижимости является одним из видов ОС, поэтому подлежит включению в отдельную группу амортизации. С начала следующего после покупки месяца начисляется сумма износа. Читайте также статью: → Износ основных средств: виды, особенности расчета, использование в управлении.

Для налогового учета важно соблюдение таких требований:

  1. Фирма подготовила и представила документы на госрегистрацию.
  2. Объект в работу уже введен.

Чаще всего фирма, купившая недвижимость, пользуется линейным методом начисления амортизации (см. → методы начисления амортизации основных средств в бухучете). Норма определяется за периодом полезного использования. Его уменьшают на число лет (месяцев) работы на предыдущем предприятии.

Время полезного использования ОС определяется одним из методов:

  1. С учетом срока полезной эксплуатации общего.
  2. Исходя из его остатка.

Важно! При остановке на втором варианте следует иметь в наличии документ, подтверждающий срок использования ОС предыдущим собственником. Если это невозможно, то нужно остановиться на первом варианте. Этот период организация может установить самостоятельно.

Пример № 3. (За данными примера №2). Покупатель в своем учете записывает:

ДатаДебетКредитСуммаОперации
01.03.201608601 694 916Поступило сооружение
01081 694 916Сооружение принято к учету как ОС
25.04.20161960305 084Выделена сумма НДС
6819305 084НДС к вычету принят

Ведение бухгалтерского учета при передаче недвижимости в аренду

Аренда недвижимости – явление распространенное. Особым спросом пользуются помещения для размещения в них офиса, склада. Во избежание последующих конфликтных ситуаций необходимо разработать договор аренды, максимально предусматривающий все нюансы. Порядок его подписания и последующего исполнения регламентируется ГК. Читайте также статью: → «Учет аренды основных средств арендатора и арендодателя в 2018».

Организации, у которых доход в виде арендной платы признается доходом от обычной деятельности, ведут учет при помощи таких проводок:

ДебетКредитОперации
01 (субсчет «ОС в аренде»)01ОС в аренде (аналитический учет)
2002Начисление суммы амортизации по объектам, переданным в аренду
2069, 71, 76, 70Расходы прочие по предоставлению в аренду ОС
6290.1Плата за аренду
90.220Списание амортизации и прочих расходов
90.368Отражение НДС
5162Поступление арендной платы

Документы, подтверждающие проведение операций предоставления недвижимости в аренду:

  1. Соглашение.
  2. Справки-расчеты (бухгалтерские).
  3. Счет-фактура.
  4. Банковская выписка.

Учет недвижимости у арендатора

Предприятие, получившее по договору недвижимость в аренду, использует забалансовый счет 001 и записи:

ДебетКредитОперации
001Арендованные ОС поступили. Оценка – согласно договору
20, 23, 26, 29, 2576Задолженность по арендной плате
1976НДС по аренде
7651Перечислена арендная плата
6819К вычету НДС

Достоверность проведенных операций подтверждается первичными документами, описанными выше.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости

Объекты недвижимости являются индивидуально-определенными вещами. Они подлежат единой учетно-регистрационной процедуре – начиная с учета кадастрового и заканчивая оформлением документов на право собственности. Учет заключается в присвоении определенного номера, называемого кадастровым. Он уникален и не повторяется на территории страны во времени.

Происходит это в процессе учета кадастрового и технического, в порядке, установленном законодательством. Инвентаризация недвижимости – объектов капитального строительства, и кадастровый учет земли, нужны для официального проведения регистрации прав. Это обеспечивает участие ресурсов в обороте.

Порядок их проведения регулируется нормативными актами исполнительной власти, но не федеральными законами. Неприсвоение кадастрового номера объекту ОС при проведении технического учета не может препятствовать его госрегистрации.

Скачать бесплатную книгу  от online-buhuchet.ru «Налогообложение и бухгалтерский учет на УСН» (62 стр.)
Налогообложение и бухгалтерский учет на УСН
Содержание:

1. Раздельный учет при совмещении УСН и ЕНВД: особенности и правила ведения учета
2. Сроки сдачи декларации по УСН
3. Порядок расчета и уплаты налога на прибыль при УСН
4. Бухучет недвижимости при УСН
5. Особенности применения налогового режима УСН юрлицами в форме ЗАО
6. Особенности ведения учетной политики УСН
7. Преимущества применения налогового режима УСН для ООО и ИП
8. Особенности продажи ООО на УСН
9. Совмещение УСН и ПСН
10. Как вести бухгалтерию ООО на УСН?

Бухгалтерский учет недвижимости в СНТ – особенности

СНТ относятся к некоммерческим организациям, а значит, должны вести в полном объеме бухгалтерский учет – начиная с разработки учетной политики и заканчивая сдачей отчетов в налоговые и статистические органы. Уставная деятельность СНТ налогами не облагается. Поэтому НДС в составе приобретенных ОС включается в их стоимость.

Построенные собственными силами объекты недвижимости должны отражаться в бухучете по сумме фактических расходов.

Для детального учета земельных площадей, другой недвижимости, поступившей в СНТ как имущественный пай, нужно вести соответствующую книгу. Она состоит из трех разделов, учитывающих:

  • площадь земельных участков;
  • неявные ОС;
  • данные инвентаризации.

Когда СНТ получает от местных властей, к примеру, акт на право собственности на землю или договор аренды, в книге учета имущества об этом нужно сделать запись.

бухгалтерский учет имущества, земли и электричества в СНТ

Топ 5 популярных вопросов про недвижимость

Вопрос №1. Когда необходимо регистрировать договор аренды недвижимости?

Госрегистрация в том случае обязательная, если договор аренды заключается на год и более.

Вопрос №2. Возможно ли приобрести право на недвижимость при отсутствии технической инвентаризации?

Такое возможно, когда наследуется имущество, в порядке правопреемства, реорганизации предприятий.

Вопрос №3. В собственности находится несколько нежилых помещений в одном здании. Можно ли оформить один технический паспорт?

Если помещения являются в совокупности изолированным и единым объектом, то оформить один общий технический паспорт и иную документацию (учетно-техническую) возможно.

Вопрос №4. Следует фиксировать в государственном кадастре недвижимости объекты незавершенного строительства?

Да, поскольку они выступают объектами недвижимости.

Вопрос №5. Как долго сохраняются документы государственного кадастра недвижимости?

Они должны храниться вечно.

Недвижимость – наиболее ценные активы предприятия и наряду с этим наименее ликвидные. Ошибки в их учете ощутимо искажают финансовую отчетность компаний и обманывают инвесторов и пользователей. Поэтому бухгалтерский учет каждого объекта недвижимости должен быть корректным.

Вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Консультация бесплатная

Москва, Московская область звоните: +7 (499) 703-47-98

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7(812) 309-13-76

Звонок в один клик