Особенности банкротства строительной компании. Как не потерять деньги?

Кризисы, накрывшие экономику России, затрагивают большинство отраслей производства, но одной из наиболее «просевших» сфер является строительство. Удорожание импортных стройматериалов, техники, кредитов приводит многие компании в итоге к невозможности продолжать свою деятельность. Отрасль сталкивается с массовым банкротством, которое касается и долевых участников строительства. В данной статье мы разберем как осуществляется банкротство строительной компании, застройщика, какие права у дольщиков и как не потерять деньги.

Банкротство строительной компании: определение

Решение о банкротстве (объявлении своей несостоятельности) строительные компании принимают в ситуациях, когда оказываются неспособны выполнять взятые на себя обязательства перед кредитными организациями, дольщиками, представителям компаний-подрядчиков по заключенным договорам, либо выплачивать положенные налоги и сборы в пользу государственного бюджета.

Чтобы обратится в суд для утверждения своего банкротства, у компании-застройщика должны быть выполнены обязательные условия:

  • у застройщика имеются непогашенные долговые обязательства,
  • строительная компания не платит по этим долгам как минимум три месяца (из-за проблем с ликвидностью, отсутствием денежных средств и т.д.),
  • сумма по неоплачиваемым долгам составляет как минимум 100000 руб.,
  • компания не скрывает свои реальные активы и не пытается стать банкротом обманным путем.

Законодательный аспект банкротства строительной компании

Законодательно вся процедура банкротства строительной организации регулируется двумя законами:

  1. общий порядок прописан в Федеральном законе под номером сто двадцать семь «О несостоятельности/банкротстве»;
  2. процедуры, регламентирующие взаимодействие застройщика-банкрота с дольщиками, сформулированы в Федеральном законе под номером двести четырнадцать «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Именно наличие специального закона о долевом строительстве делает процедуру банкротства таких компаний более сложной, добавляя ряд нюансов в обычные схемы. Читайте так же статью: → «Какая очередность платежей при банкротстве организации«.

Скачать бесплатную книгу  от online-buhuchet.ru «Банкротство физ.лица, ИП, ООО, ЗАО»
Банкротство физического лица, ИП, ООО, ЗАО
Содержание:
Как физическому лицу подать на банкротство?
Банкротство ИП с долгами по кредитам: поэтапная инструкция
Как закрыть ООО без налоговой проверки?
Особенности банкротства строительной компании. Как не потерять деньги?
Какая очередность платежей при банкротстве? Примеры, ответы на вопросы
КБК по НДС + примеры заполнения и бухгалтерские проводки
Как ликвидировать ООО с долгами: инструкция
Банкротство ЗАО: этапы ликвидации, выплаты задолженностей, инфографика
Ликвидация ООО на УСН за 5 этапов. Пошаговая инструкция

Процедура банкротства строительной компании

Процедура банкротства для компании-застройщика аналогична по сути банкротству любой компании-должника, обычно состоит из нескольких этапов, представленных в таблице ниже.

Процедура банкротства строительной компании
Последовательность этапов Продолжительность каждого из этапов Процессы, наполняющие каждый из этапов
Предварительный этап (подготовка заявления и обращение в суд) Зависит от инициатора банкротства (в среднем от недели до нескольких месяцев)
  • Решение об обращении в Арбитражный суд принимает либо сама компания-застройщик (добровольное банкротство), либо один из кредиторов (принудительное банкротство).
  • Инициатор банкротства готовит заявление для признания застройщика банкротом и отправляет данный документ в суд (территориально суд должен располагаться по месту юридического адреса должника).
  • Арбитражный суд проверяет, существуют ли необходимые условия для начала процесса банкротства, далее выносит решение (положительное или отрицательное).
  • В случае признания строительной компании банкротом начинаются основные этапы процедуры.
Этап внешнего наблюдения Период до 6 месяцев
  • Компания-застройщик остается под руководством своего «внутреннего» управляющего лица (директора, председателя совета директоров и т.п.), но появляется внешний наблюдатель, назначенный судом.
  • Наблюдателю передаются для рассмотрения все бухгалтерские и юридические документы, которые он запрашивает для формирования отчетов и проверки деятельности строительной компании.
  • О начале банкротства сообщают кредиторам (дольщикам, кредитным организациям и т.п.), происходит сбор обращений от них, составляется общий список всех долгов организации («реестр требований кредиторов»).
  • Все заинтересованные кредиторы собираются на первое собрание.
Этап финансового оздоровления Период от двух-трех месяцев до полугода
  • Оценивается все существующее имущество застройщика-должника (как недостроенные здания и земельные участки, так и средства производства, офисы и т.п.), продаются неликвидные активы.
  • Строительная компания при участии внешнего наблюдающего формирует подробный план по спасению («оздоровлению»), передавая далее его на утверждение собранию кредиторов.
  • Застройщик старается договориться с кредиторами «мирным» путем, выплатив долги, закончив строительство, оформив реструктуризацию кредитов, либо же сделать это не удается и происходит переход к этапу внешнего управления.
Этап внешнего управления Назначается Арбитражным судом и составляет от трех месяцев до двух лет
  • Управление должником передается в руки внешнего/конкурсного управляющего, которые готовит свой план вывода строительной компании из кризиса.
  • Любые сделки проводятся только с согласия собрания кредиторов (в ом числе и дольщиков) и должны быть направлены на улучшение ситуации.
  • Управляющий должен выявить все объекты, которые застраивает компания, и, при необходимости, обязать ее оформит права собственности на землю и здания.
  • Управляющий имеет право отменять ранее заключенные договора и сделки, если они мешают процессу восстановления платежеспособности строительной компании (через судебное решение).
Заключительный этап конкурсного производства Период до 6 месяцев
  • Происходит продажа активов компании-застройщика, формируется денежная масса для выплат долгов в порядке очередности, устанавливаемой законодательством.

Права дольщиков при банкротстве строительной компании

Одной из форм взаимодействия застройщика с покупателями квартир является долевое строительство. Оно предполагает заключение особого договора долевого участия между компанией, строящей дом, и покупателем, которые вносит деньги для постройки многоквартирного здания. После окончания строительства компания должна по договору передать дольщику квартиру, оплаченную им в момент заключения соглашения.

Особенностью дольщика по закону №214 является его особый статус при банкротстве застройщика:

  • он не приравнивается к инвесторам, а выступает в особой роли «участников строительства», его право на возврат денег оказывается выше в очередности кредиторов (он объявлен кредитором третьей очереди, т.е. имеет преимущество перед кредитными организациями и инвесторами);
  • также законом закреплено право собственности дольщика на купленную при заключении договора квартиру в строящемся доме, даже если этот дом в итоге достроит другая компания;
  • если при банкротстве строительной организации оказывается, что дом не был достроен, и суд постановил продать его для погашения задолженностей с помощью публичных торгов, то законодательно установлена доля от полученной суммы, передаваемая дольщикам (четверть);
  • если у застройщика-банкрота не выявлена кредиторская задолженность, размер выплат дольщикам может быть увеличен до 85% от вырученной суммы;
  • отдельным пунктом закон позволяет дольщикам объединиться в кооператив и получить недостроенное здание в качестве компенсации (при выполнении ряда условий);
  • все эти особенности распространяются только на строительство жилых домов и не применяются, если в качестве активов банкрота выступают недостроенные гостиницы, торговые центры, стадионы, общежития и тому подобные объекты.

Процедура передачи жилого дома кооперативу дольщиков при банкротстве застройщика

Граждане, являющиеся дольщиками (участниками строительства), могут сформировать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для защиты своих интересов в суде при банкротстве застройщика. Для этого они должны пройти несколько процедур:

  1. создать ЖСК, подготовив нужные документы о его формировании, а также предоставив документальное подтверждение внесения своих паев;
  2. вступить в кооператив должны все участники долевого строительства, если их требования указаны в реестре кредиторов и в реестре, требующем передачи жилых помещений дольщикам;
  3. на собрании членов ЖСК принять решение о передаче недостроенного дома и земельного участка под строительство этому кооперативу (проголосовать «за» должны три четверти участников);
  4. передать комплект документов по ЖСК и принятому решению в суд;
  5. если будут выполнены несколько условий для такой передачи, то суд вынесет решение в пользу участников строительства.

Условия передачи жилого дома дольщикам

К обязательным условиям для передачи права на недостроенное жиле здание ЖСК относятся:

  • суммарная стоимость требований дольщиков, внесенных в реестр, должна практически полностью совпадать со стоимостью прав застройщика-банкрота на этот дом и землю под строительство (расхождение не более 5%);
  • либо 75% кредиторов 4-той очереди (без учета юридических лиц, участвовавших в строительстве) должны согласиться на такую передачу здания в пользу ЖСК;
  • у застройщика-банкрота после передачи здания остаются средства, достаточные для выплаты долгов кредиторам первой и второй очередности (либо ЖСК должен внести нужную сумму на депозит в банк);
  • в реестре не должны быть указаны кредитные организации, выдавшие застройщику денежные средства под залог этого здания, либо же ЖСК должен компенсировать сумму невыплаченного застройщиком долга;
  • количество квартир в недостроенном доме не должно быть меньше, чем количество дольщиков, вошедших в ЖСК (т.е. квартир после достраивания дома должно хватить всем); в противном случае часть дольщиков могут потребовать выплатить им денежную компенсацию;
  • здание и участок земли под ним обязаны быть в собственности у компании-застройщика.

Если все условия выполняются, то ЖСК информирует всех кредиторов о своем желании получить здание в качестве «отступных», и передает все документы с суд, который рассматривает дело о банкротстве. При положительном решении недостроенный дом передается ТСЖ, в противном случае ТСЖ распускается, а требования дольщиков переоформляются в денежную форму.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Возвращаются ли дольщикам деньги, внесенные на депозит, если суд не передал недостроенное здание ЖСК?

Ответ: Да, происходит полный возврат средств участникам жилищно-строительного кооператива.

Вопрос №2: Если переданное кооперативу здание не покрывает полностью исковые требования дольщиков, происходит ли списание долга с застройщика?

Ответ: Нет, оставшаяся часть требований должна быть преобразована в денежную форму и в дальнейшем выплачена из других активов банкрота.

Вопрос №3: В какую очередь предприятие-банкрот должно выплатить заработную плату своим сотрудникам? Приоритетны ли дольщики перед сотрудниками строительной компании-банкрота?

Ответ: Нет, приоритет выплат зарплаты перед остальными платежами сохраняется и при банкротстве строительных фирм, это долги второй очереди (а дольщики – третьи).

Вопрос №4: Допустимы ли ситуации субсидиарной ответственности головной строительной фирмы за ее «дочку» при банкротстве последней?

Ответ: Подобное решение суда возможно, когда строительная «дочерняя» компания не может сама погасить задолженности, при одном существенном условии: ее долг/ущерб был предопределен действия «головной» компании.

Вопрос №5: Существуют ли исключения из стандартных правила очередности по требованию выплат долгов в случае банкротства строительной компании?

Ответ: Да, существуют. Исключением являются те долги, которые обеспечены имуществом банкротящейся строительной фирмы. В такой ситуации средства, полученные путем реализации залога, будут переданы кредитору-залогодержателю для погашения задолженности, без учета остальной очередности. Нельзя «пропустить» только кредиторов первой и второй очереди, при условии, что право данных кредиторов появилось раньше залогового договора.

Вопрос №6: Как покупателю избежать выбора ненадежного застройщика?

Ответ: во-первых, проверять «черные» сводные списки застройщиков и строящихся зданий, которые есть в интернете, во-вторых, не соглашаться на «серые» схемы покупки, а использовать только официальные формы (долевое строительство, вхождение в ЖСК), в-третьих, проверять наличие все необходимой документации и проектных деклараций у застройщика.

Эксперт сайта "Бухгалтерия для чайников"
Автор: Казакова Екатерина Игоревна, руководитель отдела развития и управления персоналом в региональной розничной сети аптек и магазинов косметики «Рубль Бум» и 1b.ru, бизнес-тренер.
Эксперт сайта «Бухгалтерия для чайников».