Аренда помещений у физического лица: документальное оформление, налогообложение, страховые взносы

Организация, заключившая договор аренды помещения с физическим лицом, выполняет обязательства налогового агента — при перечислении арендных платежей удерживает НДФЛ и выплачивает налог в бюджет. В статье разберем, как документально оформляется аренда помещений у физического лица, а также выясним особенности налогообложения при выплате арендных платежей и компенсации эксплуатационных расходов

Договор аренды с физлицом: оформляем правильно

Сотрудничество организации с физлицом-арендодателем начинается с оформления договора аренды.

При составлении арендного соглашения сторонам необходимо соблюдать нормы, установленные ГК РФ. В частности, договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:

  • наименование документа, место, дата составления;
  • наименование сторон в преамбуле (полное наименование организации, ФИО физлица);
  • ФИО, должность подписанта со стороны арендатора (как правило, директор), основание для представления интересов организации при заключении договора (устав, доверенность);
  • юридический адрес организации, адрес прописки физлица;
  • банковские реквизиты сторон.

Читайте также статью ⇒

Текст соглашения следует оформить следующими разделами:

№ п/пНаименование разделаОписание
1Предмет договораДоговор аренды должен содержать следующую информацию о предмете договора – помещении, которое передается в аренду:

  • адрес помещения;
  • целевое назначение (жилое/нежилое);
  • месторасположение (кирпичный/панельный дом, этаж);
  • площадь, количество комнат.
2Порядок расчетовДанный раздел договора содержит следующие условия:

  • сумма арендных платежей;
  • порядок оплаты аренды;
  • перечень расходов, возмещаемых арендатором (коммунальные, эксплуатационные услуги, услуги связи, т.п.);
  • сумма гарантийного платежа, порядок его внесения и зачета;
  • порядок пересмотра стоимости аренды (например, в связи с индексацией или изменением рыночной стоимости).
3Права и обязанности сторонПри заключении договора аренды сторонам необходимо предусмотреть:

  • возможность передачи помещения в субаренду;
  • ответственность сторон за невыполнения условий договора (например, пеня за несвоевременную уплату арендных платежей);
  • обязанность арендатора использовать помещение в соответствие с целевым назначением;
  • контроль арендодателя за техническим состоянием помещения;
  • прочие условия соблюдения сторонами установленных прав и обязанностей в рамках заключенного договора.
4Срок действия договораПериод действия арендного соглашения стороны устанавливают самостоятельно. Кроме того, условиями договора предусматривается порядок досрочного расторжения соглашения (в одностороннем порядке, путем предварительного уведомления одной из сторон, т.п.).

Бланк договора аренды можно скачать здесь ⇒ Бланк договора аренды с физлицом.

Арендатор принимает право пользование помещением после подписанияакта приема-передачи ⇒ Акт приема-передачи помещения по договору аренды с физлицом.

Процедура возврата помещения по окончанию срока действия аренды либо в связи с досрочным расторжением договора сопровождается подписанием акта возврата ⇒ Акт возврата помещения по договору аренды с физлицом.

Госрегистрация договора аренды с физлицом

Договор аренды, заключенный между организацией и физлицом, которое не является ИП, обязательному нотариальному заверению не подлежит. При этом на основании п. 2 с. 609 ГК РФ, арендное соглашение (в том числе, с арендодателем-физлицом) сроком действия более 1-го года должно пройти процедуру государственной регистрации.

Госрегистрацию договоров аренды осуществляют территориальные органы Росреестра. Согласно ГК РФ, арендное соглашение признается действительным и вступает в силу только при условии его государственной регистрации.

Аренда помещений у физического лица: налогообложение, страховые взносы

Аренда помещений у физического лица
Аренда помещений у физического лица

Арендуя помещение у гражданина, который не является самозанятым лицом, организация, выполняя обязанности налогового агента, обязана удерживать и выплачивать в бюджет НДФЛ, рассчитанный от суммы арендных платежей по действующей налоговой ставке. Данное требование установлено п. 2 ст. 226 НК РФ.

Арендатор – налоговый агент по НДФЛ

Организация-арендатор рассчитывает НДФЛ, удерживает сумму из дохода физлица-арендодателя и выплачивает налог в бюджет в каждом случае перечисления арендных платежей. Арендодатель же получает сумму арендной платы за минусом удержанного налога:

АрендПлатежфакт = АрендПлатеждоговор – НДФЛ,

где АрендПлатежфакт – сумма арендного платежа, фактически перечисляемого арендодателю;
АрендПлатеждоговор – размер арендного платежа согласно договору;
НДФЛ – сумма удержанного налога, рассчитанного по установленной ставке (в общем порядке – 13% от размера арендного платежа).

При аренде помещения у физлица, НДФЛ подлежит удержанию как в случае, когда сумма налога указана в договоре аренды, так и при условии, что данное положение договором не предусмотрено (см. письмо Минфина № 03-04-05/49369 от 27.08.2015 года).

Срок уплаты НДФЛ юрлицом-налоговым агентом – не позже дня, следующего за днем перечисления арендного платежа физлицу-арендодателю.

Рассмотрим пример. Между ООО «Призма» и гражданином Барсуковым заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендная плата составляет 7.303 руб./мес.

«Призма» уплачивает арендные платежи Барсукову ежемесячно до 20-го числа текущего месяца.

18.10.2018 года бухгалтер «Призмы» перечислил Барсукову арендную плату за октябрь 2018 года (за минусом НДФЛ):

7.303 руб. – (7.303 руб. * 13%) = 6.353,61 руб.

«Призма» обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позже 19.10.2018 года.

Страховые взносы

Арендные платежи, уплачиваемые юрлицом-арендаторов в пользу физлица, не являются объектом налогообложения страховыми взносами. В соответствие с п.4 ст. 420 НК РФ, организация, арендующая помещение у физлица, взносы по обязательному пенсионному, медицинскому, социальному страхованию уплачивать не обязана.

Читайте также статью ⇒ «Письмо арендодателю о проведении ремонта«.

НДФЛ и страховые взносы при выплате возмещения коммунальных услуг

Достаточно часто договора аренды содержат положения, согласно которым арендатор обязан компенсировать собственнику расходы, связанные с эксплуатацией помещения. Арендные соглашения, заключенные между организациями и физлицами, в данном случае не исключение.

В ответ на многочисленные запросы налогоплательщиков относительно взыскания НДФЛ при оплате возмещения по договорам аренды, Минфин выпустил письмо с разъяснениями. Согласно письму № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 года, выплаты возмещения коммунальных, эксплуатационных услуг, услуг связи, т.п. в рамках договора аренды признаются компенсацией, в связи с чем налогообложению НДФЛ не подлежат.

Рассмотрим пример. Между ООО «Златоуст» и гражданином Федотовым заключен договор аренды помещения под склад, согласно которому:

  • сумма ежемесячных арендных платежей составляет 6.120 руб.;
  • арендатор компенсирует собственнику расходы на отопление и электроэнергию согласно квитанциям и платежным документам коммунальных служб.

Срок оплаты аренды и компенсации коммунальных расходов – до 10-го числа месяца, следующего за отчетными.

02.11.2018 года Федотов предоставил бухгалтеру «Златоуста» квитанции об оплате коммунальных услуг по арендуемому помещению в общей сумме 1.005 руб.

Бухгалтер рассчитал сумму аренды и компенсации:

  • арендный платеж за октябрь 2018 года (за вычетом НДФЛ):
    120 руб. – (6.120 руб. * 13%) = 5.324,40 руб.;
  • компенсация коммунальных услуг – 1.005 руб.;
  • общая сумма к оплате:
    324,40 руб. + 1.005 руб. = 6.329,40 руб.

Арендный платеж и компенсация коммунальных услуг перечислена Федотову 05.11.2018 года. В тот же день бухгалтер перечислил в бюджет НДФЛ в сумме 795,60 руб. (6.120 руб. * 13%).

★ Книга-бестселлер "Бухучет с нуля" для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Налогообложение выплат арендодателям-нерезидентам

При заключении договора с физлицом-нерезидентом РФ организация-арендатор соблюдает общий порядок налогообложения выплат в пользу арендодателя. При расчете НДФЛ, удерживаемого из суммы арендных платежей в пользу нерезидента, организация применяет налоговую ставку 30%.

При определении срока перечисления НДФЛ, удержанного из дохода нерезидента, организации следует руководствоваться п. 6 ст. 226 НК РФ (не позже дня, следующего за днем выплаты дохода).

Выплаты нерезиденту в виде компенсации эксплуатационных услуг за пользование помещением НДФЛ не облагаются.

На доход, выплачиваемый арендодателю-нерезиденту согласно договору аренды, страховые взносы не начисляются.

Читайте также статью ⇒ «Как прописать в договоре арендные каникулы«.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Юридическая Консультация бесплатная

Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

Загрузка...