Аренда государственного и муниципального имущества: договор, НДС

Аренда муниципального либо государственного имущества — популярный способ получения собственности во временное пользование. Существенных отличий между двумя процедурами нет: и там и там применяются общие нормы законодательства. Поэтому далее рассматривается процедура аренды на примере муниципального имущества. Итак, арендовать объекты данного типа могут:

  • обычные граждане;
  • предприниматели;
  • КФХ;
  • кооперативы;
  • хозяйственные сообщества.

Перечисленная категория лиц вправе заявить о себе как об арендаторах (либо нанимателях). Именно им во временное пользование передает свою собственность арендодатель (он же наймодатель). Типичный вариант аренды муниципального помещения — под офис либо, например, под магазин.

Что причисляют к муниципальному имуществу

(ст. 215 ГК РФ)

Что относят к государственному имуществу

(ст. 214 ГК РФ)

Объекты жилого и нежилого типа сельских, городских поселений и др. муниципальных образованийФедеральная собственность и

имущество субъектов РФ

Так, муниципальной собственностью города являются: ДК, библиотеки, детсады, иные объекты социально—культурного назначения.

Важно! Имущество, которое не числится за муниципальными и госпредприятиями (учреждениями), относят на счет казны субъектов РВ, муниципального образования либо к госказне.

Аренда муниципальных объектов: информирование нанимателей, применяемое законодательство

Как принято, сведения о подобных объектах, которые свободны и сдаются в аренду, публикуются на официальных сайтах местных органов власти. Получить исчерпывающую информацию можно также, обратившись самостоятельно в муниципальное предприятие (учреждение) либо соответствующие органы власти, за которыми закреплено данное имущество.

Собственно порядок предоставления собственности в аренду предопределяет ФЗ РФ № 135 от 26.07.2006По большей части представители бизнеса могут арендовать имущественные объекты только на условиях участия в конкурсе (или аукционе).

Конкурсы, торги на право заключения арендных договоров проводятся согласно регламенту Приказа ФАС РФ № 67 от 10.02.2010 (ред. от 11.07.2018). К сведению, данный правовой документ содержит список объектов имущества, в отношении которых конкурс проводится в обязательном порядке.

Читайте также статью ⇒ Государственная регистрация договора аренды в 2018 году.

Плюсы аренды муниципального жилья

Подобного рода сделки приветствуются обеими сторонами: муниципалитетом и нанимателями. С одной стороны, правительство целенаправленно прилагает все усилия для продвижения, поддержки малого и среднего бизнеса, а предоставление имущества в аренду — тому наглядный пример.

С другой, коммерсанты заинтересованы получить в пользовании муниципальный объект для осуществления определенной деятельности по понятным причинам. Для многих из них именно аренда площадей — самая затратная статья расходов. В этой связи естественным является стремление уменьшить данные траты, найти оптимальный вариант аренды.

Муниципалитет предоставляет в аренду площади на более выгодных условиях, а именно:

  • гарантируя стабильность сделки;
  • по более низким ценам, посему статья расходов в части эксплуатации имущества меньше, чем, допустим, аренда аналогичного объекта у коммерческой структуры.

Кроме этого, у нанимателя может возникнуть право на преимущественное заключение арендного договора на новый срок. Возможно это при наличии следующих обстоятельств. Во-первых, если предыдущее соглашение заключалось по итогам конкурса (аукциона) согласно ч. 1 и 3 ст. 171ФЗ РФ №135. Во-вторых, наниматель добросовестно выполнил все принятые на себя обязательства.

Для представителей малого бизнеса при сдаче в аренду муниципального имущества предусмотрено ряд преференций. На законодательном уровне данные вопросы регулирует ст. 18 ФЗ РФ № 209 от 24.07.2007. Например, нанимателю передается помещение в пользование на льготных условиях либо на безмездной основе. Нередко муниципалитет заключает договор аренды сроком до 5 лет с предоставлением возможности выкупа арендуемого объекта.

★ Книга-бестселлер "Бухучет с нуля" для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Что собой представляет стандартный договор аренды (имущественного найма)

Процедура аренды муниципального (государственного) имущества сопровождается обязательным заключением соответствующего соглашения с муниципалитетом. Вопросам аренды посвящена гл. 34 ГК РФ.

Основное назначение данного документа — письменно зафиксировать факт предоставления конкретной собственности во временное пользование чаще всего за определенную плату. Данная форма договора может использоваться при разных обстоятельствах, а именно:

  • для аренды объекта на несколько лет (на продолжительный срок);
  • на условиях безмездного пользования;
  • для хранения и одновременной эксплуатации имущественного объекта;
  • для целей аренды помещений с последующим выкупом и т. п.

Ключевые моменты: арендный договор необходимо заключить в письменном виде, после чего зарегистрировать установленным порядком. Как правило, при оформлении сделки за основу берется стандартный вариант соглашения. Соответственно, объект договора — муниципальное (государственное) имущество.

Типовая структура арендного договораИз чего состоит
 

Шапка

(верх документа)

Заглавие (стандартно «Договор аренды имущества»);

номер документа;

датировка, место его составления и подписания, а также информация о сторонах-участниках

 

Предмет соглашения

Наймодатель сдает нанимателю на конкретный срок (указывается какой) свое имущество (записывается, что именно сдается)
Обязательства двух сторонДетально, по пунктам прописываются обязательства, что должен сделать наймодатель и наниматель
 

Сопутствующие платежи

Указывается сумма арендной платы за месяц, порядок ее внесения, а также действия наймодателя в случае просрочки (неуплаты)
 

Порядок расторжения соглашения

Сюда относят условия досрочного расторжения (конкретные обстоятельства для каждой из сторон по-отдельности)
 

Условия продления соглашения

Обычно если по окончании срока его действия никто не заявил о прекращении соглашения либо о внесении изменений, то соглашение продлевается на прежних условиях
 

Особые условия соглашения

Здесь дополнительно указываются иные возможные обстоятельства: например, что наниматель вправе улучшать арендованное имущество, сдавать его в субаренду и иное
 

Реквизиты сторон—участников

Для юрлиц это, как правило: юрадрес, почтовый адрес, ИНН, КПП, телефон (факс), № счета, банк, корр/счет, БИК.

Оба участника должны заверить свои реквизиты подписями

Стороны—участники настоящего соглашения: наймодатель и наниматель.

Чем отличается аукцион от конкурса

По сути «конкурс» и «аукцион» между собой во многом схожи. У них общая цель — определить единственного победителя (правообладателя), с которым далее будет заключен договор аренды. Участвовать в подобных мероприятиях могут: ИП, физлица, фактически любые организации. Главное — чтобы данный участник соответствовал предъявляемым требованиям.

И в первом и втором мероприятии формируется конкурсная (аукционная) комиссия. Она призвана обеспечивать их полноценное проведение.  Но все же в самой процедуре проведения конкурса и аукциона имеются отличия.

Основные составляющие процедурыАукционКонкурс
 

В чем заключаются соревнования участников

Состязание «по цене».

Победителем становится тот, кто предложил самую высокую цену договора

Соревнования основываются на представлении лучших условий для заключения договора.
 

 

Подача заявки на участие

 

Форма представления предложений (как и состав участников) являются открытыми

Заявки, как принято, представляются участниками скрыто, в конвертах.

Для конкурентов они не доступны

 

Другие отличительные особенности

Любой участник вправе поменять первоначальное предложение, улучшить его, сделать условия более выгодными 

Конкурс открыт только по части состава участников.

 

Основой организатор вправе привлечь стороннее юрлицо для проведения (организации) данных мероприятий. Круг обязанностей привлеченного юрлица определяется соответствующим договором, заключенным с ним.

Начисление НДС при аренде муниципального имущества

Как показывает практика, подобный вид аренды — наиболее удобный способ решения вопроса по временному пользованию имуществом. Тем не менее арендатор, получая во временную эксплуатацию объект, берет на себя ряд налоговых обязательств.

Минфин РФ в письме № 03-07-14/62306 от 31.08.2018 г. обращает внимание налогоплательщиков на то, что реализация услуг (работа) на территории РФ, подлежит обложению НДС.

Соответственно, арендаторы федерального, муниципального имущества, а также собственности субъектов РФ являются плательщиками НДС (п. 1. ст. 146 НК РФ). Именно данные лица признаются налоговыми агентами и обязаны своевременно исчислять, а затем и уплачивать налог в бюджет.

Зам. директора департамента О.Ф.Цибизова.

Таким образом, в круг обязательств нанимателей входит:

  • уплата налога, который начисляют на суммированный размер стоимости аренды по всем объектам недвижимости;

Налоговая база — это суммированная арендная плата с учетом налога

  • сдача декларации по НДС до 20 числа, который идет вслед за налоговым периодом.

Важно! Арендатор на ЕНВД не платит НДС, если снимает объект у арендодателя, который не относится к органам госвласти, местного самоуправления.

Соответственно, когда арендуемое имущество закреплено, например, за казенным учреждением, наймодатель (балансодержатель) сам исчисляет и уплачивает НДС. Наниматель просто перечисляет ему платежи за аренду вместе с НДС.

Распространенные ошибки при аренде муниципального жилья

Ошибка 1. Следует знать, что арендный договор любого типа подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Без этого он юридической силы не имеет и поэтому наниматель не сможет эксплуатировать имущественный объект так, как ему нужно.

Пример 1. Договор имущественного найма (примерный шаблон)

Предложенный образец предназначен для юрлица (наймодателя) и предприятия (нанимателя). В документе отмечено:

  1. Сведения об участниках.
  2. Какой объект, на какой срок передается во временное пользование.
  3. Обязательства наймодателя (передать второй стороне свое имущество в установленные сроки).
  4. Обязательства нанимателя (вернуть собственнику арендованный объект в надлежащем виде по завершению срока действия соглашения либо при его досрочном прекращении).
  5. Фиксированный размер арендной платы за месяц.
  6. Сроки уплаты — поквартально.
  7. Период действия соглашения.
  8. Акт приема—передачи объекта.
  9. Реквизиты участников сделки, их подписи и печати.

Читайте также статью ⇒ Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Что нужно подать для участия в конкурсе на получение права аренды помещений?

В первую очередь конкурсная документация должна включать сведения, которые содержатся в соответствующем уведомлении о проведении конкурса. Далее комплект документов дополняется с учетом требований п. 7 Приказа ФАС РФ № 67 от 10.022010.

Следует понимать, что порядок проведения конкурсов может отличаться. Поэтому следует отслеживать всю актуальную информацию и уточнять ее у организаторов. Как правило, утвержденные административные регламенты (иные документы) по части сдачи муниципальной (государственной) собственности в аренду публикуются на сайтах уполномоченных органов власти, освещаются по ТВ, в печатных изданиях. К сведению, п. 6 ст. 17.1 ФЗ РФ № 135 обязывает размещать всю информацию, касающуюся конкурсов, в сети «Интернет».

Вопрос №2: По каким принципам оценивают участников конкурса — потенциальных арендаторов? У кого больше шансов выиграть?

Данное решение принимает исключительно конкурсная комиссия. В общем случае побеждает тот претендент, который предложит более выгодные условия выполнения договора (сделки).

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓

Юридическая Консультация бесплатная

Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

Загрузка...
Adblock detector